ImmobilienbewertungGummersbach 2025

Gummersbach liegt als Kreisstadt mitten im Oberbergischen Land, einem Bergland mit bewaldeten Höhen, tief eingeschnittenen Wiesentälern und mehreren Talsperren wie der Aggertalsperre und der Genkeltalsperre. Das Stadtgebiet umfasst rund 95 km², die Einwohnerzahl liegt bei über 53.000 Personen, wodurch Gummersbach eine klare Mittelzentrumsfunktion mit entsprechender Versorgungsinfrastruktur einnimmt . Die Siedlungsstruktur ist stark gegliedert: Neben dem Hauptort Gummersbach gibt es zahlreiche Ortsteile wie Dieringhausen, Derschlag, Bernberg, Strombach oder Lieberhausen, die teils dörflich, teils städtisch geprägt sind. Die Einwohnerstatistik der Stadt weist diese Ortsteile mit eigenständigen Bewohnerzahlen aus, was in der Wertermittlung eine differenzierte Betrachtung rechtfertigt . Weite Teile des Stadtgebiets liegen im Naturpark Bergisches Land, dessen Zweckverband seinen Sitz in Gummersbach hat. Die Nähe zu Wäldern, Talsperren und Wanderwegen ist ein wesentliches Qualitätsmerkmal vieler Wohnlagen, wirkt sich aber je nach Erreichbarkeit und Erschließung unterschiedlich auf die Marktpreise aus .

Die Innenstadt von Gummersbach rund um Bahnhof, Busbahnhof und Steinmüllergelände weist eine verdichtete Struktur mit gemischter Nutzung aus Wohnen, Dienstleistung und Einzelhandel auf. Hier finden sich zahlreiche Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sowie Neubauprojekte im Umfeld des Campus der Technischen Hochschule Köln, der nur wenige Gehminuten vom Bahnhof entfernt liegt . Innenstadtnah sind kurze Wege, gute ÖPNV-Anbindung und städtische Infrastruktur wertbildend; gleichzeitig sind Lärm, Parkdruck und Verdichtung genau zu prüfen. In Stadtteilen wie Bernberg oder Derschlag dominieren größere Wohnquartiere mit Nachkriegs- und spätere Bestandsbauten, häufig in Form von Mehrfamilienhäusern und Reihenhausstrukturen. Hier variiert die Marktattraktivität deutlich je nach Modernisierungsstand, Freiraumbezug und Image des Quartiers. Randlagen und kleinere Ortsteile wie Lieberhausen, Lobscheid oder Hülsenbusch sind dagegen stärker von Ein- und Zweifamilienhausbebauung, kleineren Hofstellen und größeren Grundstücken geprägt. Sie bieten oft höhere Wohn- und Landschaftsqualitäten, haben aber längere Wege zu zentralen Angeboten . Für die Immobilienbewertung ist es sinnvoll, Gummersbach in klare Teilmärkte zu gliedern: innenstadtnahe Wohnlagen, größere Wohnsiedlungen wie Bernberg, verkehrlich gut angebundene Talorte entlang der Bahnachse Dieringhausen–Gummersbach sowie ländliche Höhenlagen mit starkem Naturbezug. Innerhalb dieser Segmente sind Baualter, energetischer Zustand, Stellplatzangebot und Freiflächenqualität objektbezogen zu differenzieren.

Verkehrlich ist Gummersbach über die RB 25, die sogenannte Oberbergische Bahn, an Köln angebunden. Der Bahnhof Gummersbach fungiert als Innenstadtbahnhof mit zwei Bahnsteiggleisen, barrierefreiem Mittelbahnsteig und direkter Anbindung an den zentralen Busbahnhof. In fußläufiger Entfernung befinden sich der Campus der TH Köln und ein Einkaufszentrum, was die Lage für Pendlerinnen, Studierende und Dienstleistungsbetriebe attraktiv macht 1]. Entlang der gleichen Achse liegt der Bahnhof Gummersbach-Dieringhausen, der weiterhin ein wichtiger Betriebsbahnhof der RB 25 ist und auf dessen Gelände sich das Eisenbahnmuseum Dieringhausen befindet. Hier ist die historische Bedeutung des Bahnbetriebswerks ablesbar; im Alltag sorgt die Zugkreuzung der RB 25 für gute Taktung im Regionalverkehr /]. Für die Immobilienbewertung ist der Korridor entlang der RB 25 besonders relevant: Liegenschaften im Einzugsbereich der Bahnhöfe Gummersbach Bf und Dieringhausen Bf profitieren in der Regel von besserer Erreichbarkeit Richtung Köln und Oberzentrum, was sich positiv auf Vermietbarkeit und Nachfrage auswirken kann. Gleichzeitig sind bei Objekten in unmittelbarer Gleis- oder Busbahnhofs­nähe Schallemissionen, Erschütterungen und verkehrsbedingte Belastungen zu beurteilen.

Das Relief Gummersbachs mit seinen Hanglagen und Talräumen entlang von Agger, Seßmarbach, Steinagger und anderen Gewässern wirkt sich direkt auf Bau- und Umweltrisiken aus. Der Kommunensteckbrief des Landes NRW weist für Gummersbach Überflutungsgebiete an der Agger aus, in denen es je nach Ereignisgrad zu leichten bis deutlichen Überflutungen kommen kann . Zusätzlich stellt die Stadt Informationen zu Hochwasser- und Starkregengefahren zur Verfügung und verweist auf die entsprechenden Karten des Landes . In Hanglagen sind neben der Statik insbesondere Böschungen, Stützmauern, Hangentwässerung und Zufahrten zu prüfen. Durchfeuchtungen von Keller- und Sockelbereichen sowie Hangrutschgefahren können die Instandhaltungskosten deutlich erhöhen. In Tal- und Gewässernähe sind Geländehöhen, Entwässerungskonzepte und mögliche Einschränkungen durch Überschwemmungsgebiete oder Schutzbestimmungen zu berücksichtigen. Hier können auch Maßnahmen und Vorgaben des regional zuständigen Wasserwirtschaftsverbands eine Rolle spielen . Darüber hinaus hat die Stadt zahlreiche Bebauungspläne aufgestellt, die Festsetzungen zur baulichen Nutzung, zu Grün- und Verkehrsflächen und teilweise zu Hochwasser- oder Immissionsschutz enthalten. Für konkrete Objekte, insbesondere in Gebieten wie Dieringhausen oder anderen Talräumen, sollten immer der einschlägige Bebauungsplan und etwaige örtliche Satzungen eingesehen werden, bevor eine belastbare Bewertung erstellt wird.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften in Gummersbach ist das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren üblich, bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten das Ertragswertverfahren. Aufgrund der kleinteiligen Topografie und der Vielzahl eigenständiger Ortsteile ist die Lageprüfung besonders wichtig: Die Stadt weist selbst auf die Bedeutung von Stadtteilezentren als Lebens- und Versorgungsräume hin, was sich in der Nachfrage nach Wohn- und Geschäftsflächen niederschlägt . Wertermittlungen sollten daher zwischen innenstadtnahen Lagen mit Campus- und Bahnhofsbezug, größeren Wohnquartieren wie Bernberg, gut angebundenen Talstandorten entlang der RB 25 (z. B. Dieringhausen) und ländlichen Höhenlagen mit starkem Naturparkbezug unterscheiden. Nähe zu Bahnhof Gummersbach Bf oder Dieringhausen Bf steigert in der Regel die Attraktivität für Pendler und Studierende, während naturnahe Höhenlagen vor allem eigengenutzte Einfamilienhäuser mit höherem Flächenbedarf anziehen. Umgekehrt können Hanglagen, Hochwasserrisiken oder Einschränkungen durch Bebauungspläne wertmindernd wirken, wenn sie die Nutzbarkeit der Grundstücke begrenzen. Für jede Immobilie in Gummersbach gilt: Neben den üblichen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis und Bauplänen sollten stets die einschlägigen Bebauungspläne, eventuelle örtliche Satzungen sowie die Hochwasser- und Starkregengefahrenkarten geprüft werden. Die Stadt stellt eine Übersicht aller Bebauungspläne online bereit; ergänzend können die Unterlagen im Rathaus eingesehen werden .