ImmobilienbewertungHeinersreuth 2025

Die Gemeinde Heinersreuth im Landkreis Bayreuth umfasst die vier Gemeindeteile Heinersreuth, Altenplos, Cottenbach und Unterwaiz mit weiteren Ortsteilen wie Denzenlohe, Grüngraben und Weikenreuth. Sie liegt am Roten Main; in Unterwaiz mündet der Dühlbach in den Fluss. Entlang der Kulmbacher Straße in Heinersreuth sitzt die Verwaltung der Gemeinde. ÖPNV-seitig ist Heinersreuth in den Verkehrsverbund Großraum Nürnberg (VGN) eingebunden: Die Buslinie 378 bedient Haltestellen wie „Heinersreuth Rathaus“ und „Altenplos Dürrwiesen“ und fährt bis Bayreuth Hauptbahnhof. Diese kleinteilige Struktur mit mehreren Dörfern am Fluss prägt auch den Immobilienmarkt vor Ort.

Wer hier kaufen oder mieten will, findet zwei Welten: historische Ortskerne entlang der Hauptstraßen (teils gewachsene Hofstellen und Einfamilienhäuser aus älteren Baujahren) und neuere Wohngebiete, die die Gemeinde über Bebauungspläne steuert und öffentlich auslegt. Die Gemeinde verweist auf Bebauungspläne und das integrierte Entwicklungskonzept „Heinersreuth 2030“ unter dem Punkt „Bauen und Bebauen“. In den Rotmainauen zwischen Heinersreuth und Cottenbach kann bei erhöhtem Pegel des Roten Main die Verbindungsstraße überflutet werden; Käuferinnen und Käufer sollten Kellerabdichtung, Außenanlagen und Zufahrten auf Hochwasservorsorge prüfen.

Für die Wertermittlung in Heinersreuth taugt kein Schema F. Vergleichswerte eignen sich in den dichter bebauten Straßenzügen von Heinersreuth selbst, wo ähnliche Haustypen entlang der Kulmbacher Straße und in Richtung Altenplos stehen. In Unterwaiz oder Cottenbach dominieren dagegen kleinere Dorfkerne am Dühlbach bzw. in den Rotmainauen; hier kann der Sachwertansatz (Bauzustand, Grundstücksnutzung, Nebengebäude) gewichtiger sein. Ein weiterer Punkt: Für den Roten Main ist im Bereich der Gemeinde ein Überschwemmungsgebiet amtlich festgesetzt, das vom Landratsamt Bayreuth ausgewiesen wurde. Das fließt regelmäßig in die Risiko- und Nutzbarkeitsbewertung des Grundstücks ein.

Bei der Mikrolage sollten Sie in Heinersreuth sehr konkret hinschauen:\n• Liegt das Objekt in einem der alten Kerne wie Heinersreuth oder Altenplos, wo Höfe und Wohnhäuser dicht an der Hauptstraße stehen, oder eher am Rand eines Ortsteils wie Weikenreuth bzw. in einem locker bebauten Wohngebiet?\n• Wie erreichst Sie Alltagspunkte ohne Auto? Die VGN-Buslinie 378 hält u. a. an „Heinersreuth Rathaus“ und verbindet die Gemeinde direkt mit Bayreuth ZOH und Hauptbahnhof. Ein kurzer Check an der Haltestelle zeigt Ihnen Takt, Barrierefreiheit und Abendverbindungen.