ImmobilienbewertungHemhofen 2025

Hemhofen besteht offiziell aus dem Hauptort Hemhofen und dem Ortsteil Zeckern. Östlich grenzt der Staatsforst Mark an, der im Flächennutzungsplan als Bannwald dargestellt ist. Innerhalb der Gemeinde bedient der VGN u. a. die Haltestelle „Hemhofen Schloßhof“ mit den Linien 205 und 246. Für Käufer und Mieter wichtig: Die Ortsteile sind baulich eng verbunden, die Übergänge sind im Straßenbild kaum sichtbar, trotzdem bleiben Adressen und Bebauungspläne ortsteilbezogen.

Im Bestand dominieren Ein- und Doppelhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser; typische Prüfpunkte sind Dämmstandard, Heizung und Fenstertausch. Für Bestandsobjekte nahe Grünstrukturen lohnt der Blick in den Flächennutzungsplan (Bannwald/Erholungswald am Staatsforst Mark) sowie in die Bebauungspläne für Details zu Baugrenzen, Dachformen und Nebenanlagen. Unabhängig vom Objekt empfiehlt sich ein Check der amtlichen Hochwassergefahren- bzw. -risikokarten des UmweltAtlas Bayern, falls ein Grundstück an Vorflutern oder Senken grenzt – sie zeigen rechtlich relevante Informationen für Planung und Versicherung.

Für Einfamilien- und Doppelhäuser bietet sich in der Regel das Vergleichs- oder Sachwertverfahren an; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kann das Ertragswertverfahren sinnvoll sein. Lokal ist eine saubere Abgrenzung nach Ortsteilen (Hemhofen vs. Zeckern) ratsam, weil Bebauungspläne differierende Festsetzungen enthalten können (z. B. in Zeckern-West). Prüfen Sie daher vor der Wertermittlung den passenden Bebauungsplan und textliche Festsetzungen – Abstände, Geschossigkeit, Stellplätze und Dachformen können den Bodenwertanteil und die Marktgängigkeit beeinflussen.

1) Nähe zu Erholungs- und Bannwaldbereichen am Staatsforst Mark (Planstatus im FNP einsehen) – relevant für Freizeitwert und mögliche Restriktionen bei Rodungen oder Zufahrten. 2) ÖPNV fußläufig: Haltestelle „Hemhofen Schloßhof“ (VGN-Linien 205/246) – Wegführung und Taktung beeinflussen Alltagstauglichkeit ohne Auto. 3) Bebauungsplan des jeweiligen Quartiers (z. B. Zeckern-West) auf Grenzabstände, Dachform und Stellplätze prüfen.