ImmobilienbewertungHeroldsbach 2025

Heroldsbach liegt im Landkreis Forchheim und gliedert sich amtlich in die Ortsteile Heroldsbach, Thurn, Oesdorf und Poppendorf. Das Gemeindegebiet erstreckt sich laut Ortsportrait über eine Höhenlage um etwa 280–370 m ü. NN und umfasst rund 15 km² mit überwiegend dörflicher Bebauung. Prägend sind gewachsene Dorfkerne, kleine Siedlungserweiterungen und landwirtschaftliche Nutzflächen im Umfeld; kleinteilige Parzellierung und eine Mischung aus Bestandsgebäuden sowie jüngeren Baugebieten bestimmen die Struktur.

Der Bestand reicht von traditionellen Dorfhäusern und Einfamilienhäusern in den Kernen der Ortsteile bis zu neueren Siedlungsbereichen, die über Bebauungspläne der Gemeinde geregelt werden. Vor Erwerb oder Vermietung lohnt der Blick in die kommunale Bauleitplanung (Flächennutzungs- und Bebauungspläne), um Festsetzungen zu Nutzung, Bauweise, Stellplätzen oder Grünordnungsaspekten zu prüfen . Zusätzlich empfiehlt sich für Objekte in Gewässernähe die Einsicht in die amtlichen Hochwassergefahren- und -risikokarten des Bayerischen Landesamts für Umwelt, die für die Gemeinde Heroldsbach ausgewiesen sind; so lassen sich mögliche Auflagen oder Vorsorgekonzepte frühzeitig einplanen . Typische Prüfpunkte: Dach, Gebäudehülle, Heizung, elektrische Anlage, Entwässerung sowie Zufahrten. In Randlagen sind Geländeschnitt, mögliche Hanglagen oder Windangriffsflächen auf Nebengebäude zu beachten; Ortsränder können zudem landwirtschaftlich bedingte Immissionen aufweisen – das lässt sich häufig über Bebauungsplanhinweise oder textliche Festsetzungen antizipieren.

Aufgrund der kleinteiligen Ortsteile eignen sich in der Regel das Vergleichswert- und der Sachwertansatz für selbstgenutzte Wohnobjekte; für vermietete Mehrfamilienhäuser kann der Ertragswert herangezogen werden. In der Praxis ist eine getrennte Marktansprache je Ortsteil sinnvoll (z. B. historisch gewachsene Dorfkerne vs. neuere Baugebiete). Bei der Ableitung geeigneter Vergleichsobjekte sollte die bauliche Prägung (freistehend/halbanliegend, Modernisierungsstand, Grundstücksstruktur) eng eingegrenzt und planungsrechtliche Festsetzungen aus den Bebauungsplänen berücksichtigt werden. Für eine tragfähige Ableitung empfiehlt sich die Dokumentation der Lagequalität (Anbindung, Erreichbarkeit innerorts, städtebauliche Einordnung) und die Prüfung planungsrechtlicher Vorgaben. Bei Neubauten in jungen Quartieren wirkt der Bodenwert oft homogener als in den historisch gewachsenen Kernen; das beeinflusst die Gewichtung zwischen Vergleichs- und Sachwertanteilen.

• Grün-/Freiraum: Lage zum nächsten Feld- oder Grünzug innerhalb des Ortsteils und etwaige Festsetzungen aus dem einschlägigen Bebauungsplan klären (einsehbar über die Bauleitplanung der Gemeinde). • ÖPNV: Für Alltagswege ist die Buslinie 206 im Verkehrsverbund Großraum Nürnberg relevant; sie bedient u. a. Halte wie „Heroldsbach Raiffeisenbank“, „Heroldsbach Bahnhof“ und „Thurn Romantiksaal“. Fahrplan/Verlauf im Linienpdf prüfen . • Ortsteilbezug: Unterschiede zwischen Heroldsbach, Thurn, Oesdorf und Poppendorf wirken sich auf Nachbarschaftsbild und Erreichbarkeit aus; der Abgleich mit den örtlichen Festsetzungen reduziert Bewertungsrisiken