ImmobilienbewertungHirrlingen 2025

Hirrlingen liegt im Landkreis Tübingen zwischen Rottenburg am Neckar und Hechingen am Rand des Landschaftsschutzraums Rammert. Zur Gemeinde gehören das Dorf Hirrlingen sowie die Häuser Obere Mühle und Untere Mühle. Für den öffentlichen Verkehr wichtig ist die Buslinie 7623 Rottenburg–Hirrlingen mit Haltepunkten wie „Marktstraße“ und „Buchenstraße“ . Der Ort liegt oberhalb des Starzeltals; auf der Gemarkung berühren ausgewiesene Schutzflächen den Siedlungsrand. Die Orientierung erfolgt im Alltag häufig Richtung Rottenburg (Eugen-Bolz-Platz) als Umsteigepunkt der Linie 7623.

Im Ortskern dominieren Bestandsgebäude mit gewachsenem Straßenbild; neue Wohnbauflächen werden in der Regel über kommunale Bebauungspläne geordnet. Vor einem Erwerb oder einer Modernisierung sollten Festsetzungen zu Bauweise, Dachformen, Stellplätzen, Einfriedungen und Grünflächen geprüft werden – ebenso mögliche örtliche Gestaltungsvorschriften. Bei An- und Umbauten empfiehlt sich ein Abgleich mit vorhandenen Planwerken und die Klärung von Erschließungs- sowie Stellplatznachweisen. Ansprechpartner ist die Gemeinde; Auskünfte und Planunterlagen werden bereitgestellt . Im Bestand sind typische Modernisierungsthemen Dach, Fassade, Fenster und Haustechnik. Bei Gebäuden nahe zu Grün- und Schutzbereichen empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung zu Eingrünungen, Eingriffen in den Außenbereich und ggf. artenschutzrechtlichen Fragestellungen.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Vergleichs- oder Sachwertverfahren üblich; bei vermieteten Objekten kann das Ertragswertverfahren ergänzend sinnvoll sein. Die kleinteilige, dörfliche Struktur mit einzelnen, klar abgegrenzten Wohngebieten spricht für eine sorgfältige Auswahl geeigneter Vergleichsobjekte und eine genaue Lagebewertung innerhalb des Straßenzugs. Bei Grundstücken am Siedlungsrand können Nähe zu Schutzgebieten, bestehende Wegebeziehungen und verbindliche Festsetzungen aus Bebauungsplänen die bauliche Nutzbarkeit und damit den Bodenwert beeinflussen; diese Rahmenbedingungen sollten im Gutachten nachvollziehbar belegt werden. Für Vergleichswerte sollten Objekte mit ähnlicher Lagequalität (z.B. gleiche Straße oder unmittelbares Umfeld) herangezogen werden; Unterschiede in Erschließung, Zufahrt oder Topografie sind wertrelevant. Bei Sonderimmobilien empfiehlt sich ein methodischer Mix und eine Plausibilisierung über marktübliche Anpassungen, dokumentiert mit Quellen.

Für die Vor-Ort-Prüfung empfiehlt sich: (1) Natur- und Erholungsbezug über das Naturschutzgebiet „Kapfhalde“ am Starzeltal auf der Gemarkung (Zugang über örtliche Wege);