ImmobilienbewertungHuenxe 2025

Hünxe liegt am unteren Niederrhein im Kreis Wesel, gehört zum Regierungsbezirk Düsseldorf und umfasst mit rund 106,9 km² eine große, überwiegend ländliche Fläche. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Hünxe, Bruckhausen, Bucholtwelmen, Drevenack, Gartrop-Bühl und Krudenburg, die als Dörfer mit teils locker bebauten Siedlungsstrukturen ausgeprägt sind. Topografisch prägend sind die Lippe und der Wesel-Datteln-Kanal, die das Gemeindegebiet durchziehen und historische Siedlungskerne wie Krudenburg am Wasser entstehen ließen. Große Teile der Gemarkung liegen im Naturpark Hohe Mark, der durch Wälder, Wiesen und Heideflächen gekennzeichnet ist. Immobilien liegen daher häufig in grüner Umgebung, was sich positiv auf Wohn- und Freizeitwert auswirken kann. Für die Bewertung ist wichtig zu unterscheiden, ob ein Objekt im zentraleren Ortsteil Hünxe mit mehr Infrastruktur, in den dörflichen Lagen wie Drevenack oder in eher peripheren Lagen entlang der Landwirtschaftsflächen und Wälder liegt. Entfernungen zu Schulen, Einkauf und Busanbindungen fallen je nach Ortsteil deutlich unterschiedlich aus.

Die Bebauung in Hünxe wird maßgeblich von Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und landwirtschaftlichen Betrieben bestimmt. Klassische innerstädtische Blockrandbebauung oder größere Geschosswohnungsbestände sind nur in Ansätzen vorhanden. Für Käuferinnen und Käufer dominieren Bestandsimmobilien, häufig aus der Nachkriegszeit bis in die 1980er-Jahre, ergänzt um jüngere Einfamilienhausgebiete an den Ortsrändern. Bruckhausen und Bucholtwelmen sind durch eine teils industriell und gewerblich geprägte Geschichte gekennzeichnet; hier finden sich Gewerbeflächen neben Wohnsiedlungen. Drevenack weist durch Nähe zur B58 und zur Autobahn eine verkehrsgünstige, allerdings auch potenziell lärmbelastete Lage auf. Gartrop-Bühl und das historische Krudenburg punkten mit Nähe zu Lippe, Kanälen und Radwegen und werden eher als ruhige, naturnahe Wohnlagen wahrgenommen. Ein besonderer Faktor ist das Naturschutzgebiet Kaninchenberge nördlich der Lippe: Die Heide- und Dünenlandschaft steigert den Erholungswert und kann die Nachfrage nach angrenzenden Wohnlagen erhöhen, bringt aber zugleich Einschränkungen bei Neubau- und Erweiterungsvorhaben mit sich. Bei Bewertungsanlässen sollte daher genau geprüft werden, ob sich ein Objekt in oder nahe Schutz- oder Landschaftsschutzgebieten befindet.

Hünxe verfügt über keinen eigenen Bahnhof; die nächstgelegenen Stationen befinden sich in Dinslaken und Wesel. Der öffentliche Nahverkehr wird vor allem über Buslinien organisiert, unter anderem die Linien 71, 98, SB3 und der Schnellbus BHX, die Verbindungen nach Dinslaken, Wesel und Schermbeck herstellen. Die Taktung ist eher ländlich geprägt, sodass bei Pendelverkehren der Pkw weiterhin eine große Rolle spielt. Straßenseitig ist Hünxe durch die Autobahnen A3 und A31 sowie die Bundesstraße B58 gut angebunden. Dies erleichtert den Berufsverkehr in Richtung Ruhrgebiet und Niederrhein und steigert den Wert gut erreichbarer Wohnlagen in Ortsnähe zu den Anschlussstellen. Gleichzeitig kann die Nähe zu Autobahnen, Durchgangsstraßen oder stark befahrenen Busrelationen zu Lärmimmissionen führen, die bei der Bewertung als wertmindernder Faktor zu berücksichtigen sind. Im Hauptort Hünxe und in Bruckhausen besteht eine Grundversorgung mit Einzelhandel, Schulen und Kindertagesstätten. In peripheren Ortsteilen wie Gartrop-Bühl oder Krudenburg ist das Angebot begrenzter, wodurch kurze Wege im Alltag an Wert gewinnen. Für Käuferinnen und Mieterinnen ist daher entscheidend, ob ein Objekt fußläufig an Haltestellen und Nahversorgung angeschlossen ist oder ob zwingend ein Auto erforderlich ist.

Für die Bewertung von Wohnimmobilien in Hünxe kommen in der Praxis vor allem das Vergleichswert- und das Sachwertverfahren zum Einsatz. In geschlossen bebauten Siedlungsbereichen, etwa im Kernort Hünxe oder in ortsnahen Wohngebieten von Bruckhausen und Drevenack, liegen meist ausreichend Vergleichskaufpreise vor, um das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Bei freistehenden Einfamilienhäusern im Außenbereich oder bei landwirtschaftlich geprägten Anwesen wird häufig der Sachwert mit individueller Marktanpassung herangezogen. Die ländliche Struktur mit teilweise großen Grundstücken, Nebengebäuden und älteren Beständen erfordert eine genaue Betrachtung von Modernisierungsstand, energetischer Qualität und baurechtlichen Rahmenbedingungen. Insbesondere in der Nähe der Lippe oder innerhalb von Natur- und Landschaftsschutzgebieten wie dem Naturpark Hohe Mark und dem Naturschutzgebiet Kaninchenberge sollten mögliche Einschränkungen durch Schutz- und Hochwasserkarten geprüft werden. Für vermietete Objekte, insbesondere Mehrfamilienhäuser oder Wohn- und Geschäftshäuser im Kernort, kann ergänzend das Ertragswertverfahren sinnvoll sein. Dabei sind die erzielbaren Mieten in Hünxe, Leerstandsrisiken und die Konkurrenzsituation etwa durch nahegelegene Städte wie Dinslaken oder Wesel entscheidend. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten berücksichtigt diese lokalen Faktoren, die bauliche Substanz sowie aktuelle Marktbewegungen, um einen belastbaren Marktwert zu ermitteln.