ImmobilienbewertungJengen 2025

Jengen ist eine Gemeinde im Landkreis Ostallgäu und gehört zum Regierungsbezirk Schwaben. Sie liegt auf der Lech-Wertach-Ebene in rund 635 Metern Höhe und wird im Hauptort von der Gennach durchflossen. Topographisch wechseln sich flache Talbereiche entlang der Gennach mit leicht erhöhten Lagen westlich von Beckstetten ab. Die Gemeinde gliedert sich in acht Gemeindeteile. Neben der Ortslage Jengen sind insbesondere Beckstetten, Eurishofen, Ummenhofen, Weicht, Weinhausen und der Weiler Koneberg zu nennen. Die Einwohner verteilen sich relativ breit auf die Dörfer; der Hauptort Jengen hat etwas über 1200 Einwohner, Weicht rund 450, weitere Ortsteile bewegen sich im zweistelligen bis niedrigen dreistelligen Bereich. Das Gemeindegebiet umfasst nach offiziellen Statistiken etwa 3.375 Hektar mit gut 700 Wohngebäuden und knapp 900 Wohnungen. Geprägt wird Jengen bis heute durch Landwirtschaft und Aussiedlerhöfe, die die Vereinödung des 19. Jahrhunderts widerspiegeln. Für die Immobilienbewertung bedeutet das: viele freistehende Einfamilienhäuser mit größeren Grundstücken und vergleichsweise wenig kompakte Mehrfamilienhaus-Strukturen.

Im Immobilienbestand von Jengen dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie landwirtschaftliche Anwesen. Im Hauptort finden sich kompaktere Wohngebiete mit neueren Einfamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern, während in den Ortsteilen eher dörfliche Strukturen mit Hofstellen und lockerer Bebauung vorherrschen. In den vergangenen Jahren wurden mehrere Bebauungspläne aufgestellt oder fortgeschrieben, etwa für Bereiche in Ummenhofen oder im Ortskern. Ziel ist häufig eine maßvolle Nachverdichtung und die Nutzung innerörtlicher Flächen vor der Ausweisung neuer Baugebiete. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist wichtig, vor einer Bewertung zu prüfen, ob das Grundstück in einem Bereich mit spezifischen Festsetzungen zu Geschossigkeit, Baugrenzen, Dachform oder Stellplätzen liegt. Die Nachfrage wird maßgeblich von Haushalten aus dem Umland und Berufspendlern nach Buchloe und an die Bahnstrecke München–Zürich getragen. Neubauten mit zeitgemäßer Energieeffizienz lassen sich deutlich besser vermarkten als unsanierte Altbestände, insbesondere bei ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäuden.

Verkehrlich profitiert Jengen von der Nähe zur Stadt Buchloe mit Bahnhof und Anschluss an die Bahnstrecken Richtung München, Augsburg und Allgäu. Über die B 12 und die A 96 sind regionale Zentren wie Kaufbeuren, Landsberg am Lech und München gut erreichbar, was die Gemeinde für Pendlerinnen und Pendler interessant macht. Im öffentlichen Nahverkehr wird Jengen vor allem über Buslinien bedient, unter anderem über eine Linie, die Buchloe mit Ummenhofen verbindet. Dabei spielen Haltestellen wie Jengen, Feuerwehr, Jengen Nord oder Weicht, Jengen eine Rolle, die insbesondere für Schul- und Pendlerverkehre wichtig sind. Die Taktung ist typisch ländlich, mit Verdichtungen zu Schul- und Berufsverkehrszeiten. Die Grundversorgung mit Einrichtungen des täglichen Bedarfs verteilt sich zwischen dem Hauptort Jengen und der nahegelegenen Stadt Buchloe. Für die Bewertung von Wohnlagen ist relevant, ob Nahversorgung, Schule oder Kindergarten zu Fuß erreichbar sind oder ob Wegzeiten mit dem Auto einzuplanen sind.

Für die Immobilienbewertung in Jengen spielt die Lage im Verhältnis zur Gennach und zu tieferliegenden Talbereichen eine wichtige Rolle. Für die Gemeinde stehen Hochwassergefahren- und -risikokarten des Bayerischen Landesamts für Umwelt zur Verfügung. Insbesondere bei Grundstücken in Flussnähe oder in Senken sollten diese Karten und gegebenenfalls Auskünfte der Gemeinde herangezogen werden. Auf der anderen Seite gibt es im Gemeindegebiet leicht erhöhte Lagen, etwa auf dem Höhenzug westlich von Beckstetten. Grundstücke dort profitieren häufig von freiem Ausblick und geringerer Hochwassergefährdung, können aber stärker dem Wind ausgesetzt sein. An den Ortsrändern prägen Felder und Freiflächen das Umfeld, was eine ruhige Wohnlage bedeutet, aber je nach Bewirtschaftung und Windrichtung auch Geruchs- und Staubbelastungen mit sich bringen kann. Gerade bei landwirtschaftlich geprägten Standorten sollte zusätzlich geprüft werden, ob Altlastenhinweise, Bodenkarten oder frühere Nutzungen bekannt sind. In neueren Baugebieten liegen hierzu meist klare Aussagen aus den Begründungen der Bebauungspläne und aus dem Altlastenkataster des Landratsamts vor.

Für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Jengen bietet sich häufig das Vergleichswertverfahren an, sofern genügend aktuelle Vergleichsangebote und Kaufpreise in ähnlichen Dorflagen vorliegen. Bei landwirtschaftlichen Anwesen, größeren Hofstellen oder individuellen Neubauten ist das Sachwertverfahren üblich, ergänzt um Zu- oder Abschläge für Lage, Zustand und Drittverwendbarkeit. Wichtig ist eine klare Trennung der Mikrolagen: Ein Einfamilienhaus im Hauptort Jengen mit Nähe zu Haltestellen und Versorgung ist anders zu bewerten als ein Anwesen am Feldrand bei Weicht oder ein Hof in Eurishofen. Die Ortsteile haben teils eigene Preisniveaus, geprägt durch Lagegunst, Nachverdichtungspotenzial und Nachfrage. In der Vorbereitung einer Bewertung sollten Eigentümerinnen und Eigentümer folgende Unterlagen bereithalten: aktuelle Grundbuchauszüge, Baupläne, Nachweise zu Modernisierungen (insbesondere bei Heizung, Fenstern und Dämmung) sowie Informationen zum Bebauungsplan und eventuellen Erhaltungssatzungen. Die Gemeinde verweist für Bebauungspläne auf das Geoportal Bayern, über das die planungsrechtliche Situation konkret eingesehen werden kann. Ein offizieller Mietspiegel besteht für Jengen nicht. Für belastbare Wertermittlungen – etwa bei Verkauf, Übertragung in der Familie oder Finanzierung – ist daher ein qualifiziertes Gutachten oder eine fundierte Marktpreiseinschätzung sinnvoll.