ImmobilienbewertungKarlshorst 2025

Karlshorst gehört zum Bezirk Lichtenberg und gliedert sich rund um die Treskowallee mit dem S-Bahnhof „Berlin-Karlshorst“ (Linie S3) sowie mehreren Straßenbahnlinien am Knoten „S Karlshorst“ (M17, 27, 37). Diese ÖPNV-Anbindung ist zentraler Lagefaktor . Die Wohnstraßen sind kleinteilig angelegt; Grundstückszuschnitte und Gebäudetypen variieren sichtbar zwischen Haupt- und Nebenstraßen, was sich bei der Lagebewertung direkt in Belichtung, Geräuschkulisse und Erreichbarkeit niederschlägt.

Der Bestand mischt freistehende Villen und Mehrfamilienhäuser mit Siedlungsbauten des frühen 20. Jahrhunderts sowie Nachkriegs- und Sanierungsobjekte. Bei Bestandskauf sind Baujahrtypik (z. B. Leitungen, Dämmung, Fenster) und energetische Ertüchtigung zu prüfen; bei Gründerzeit auch Tragwerk, Feuchte und Schallschutz. Nähe zu stärker befahrenen Achsen wie der Treskowallee kann das Innenraumklima beeinflussen; in ruhigeren Nebenstraßen überwiegt Wohncharakter. Für Grundstücke am Rand von Grün- und Freiflächen sind Artenschutz- und Nutzungsauflagen in den jeweiligen Satzungen/Bebauungsplänen zu beachten; Einsicht über die zuständigen Stellen des Bezirks. In Wohnungseigentumsanlagen zusätzlich Rücklagenstand, Protokolle der letzten Jahre und anstehende Maßnahmen (Dach, Heizung, Aufzug) prüfen. Für Dachausbauten und Anbauten frühzeitig Genehmigungsfähigkeit klären; Leitungsrechte, Abgeschlossenheitspläne und Stellplatznachweise können wertrelevant sein. Bei Erdgeschossen und Souterrains Feuchte- und Wärmeschutz begutachten; bei Dachgeschossen sommerlichen Wärmeschutz und Brandschutz berücksichtigen.

Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser bietet sich regelmäßig das Vergleichswertverfahren an; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern das Ertragswertverfahren, bei Einzelhäusern mit geringem Marktvergleich gegebenenfalls das Sachwertverfahren. Aufgrund der kleinteiligen Straßenzüge mit unterschiedlicher Baualtersklasse sollten Gutachten die unmittelbare Umgebung (Straßenbild, Sanierungsstand, Außenanlagen) berücksichtigen. Bei Objekten in ensembleprägten Bereichen empfiehlt sich die Prüfung denkmal- oder erhaltungsrechtlicher Vorgaben im Einzelfall. Marktnahe Ableitungen sollten mit realen Vergleichsobjekten gleicher Baualtersklasse, ähnlicher Ausstattung und ähnlicher Mikrolage hinterlegt werden. Für Ertragsobjekte sind Mietvertragslaufzeiten, Indexierungen, Kostenansätze und Instandhaltungsstau kritisch zu prüfen. Im Sachwert ist die Restnutzungsdauer plausibel zu begründen; energetische Qualität und Modernisierungen wirken hier maßgeblich auf den Gebäudesachwert und die Marktanpassung.

• Nähe zu benannten Haltepunkten: „S Karlshorst“ an der Treskowallee (S3, Tram) für Wegzeiten und Umstiege prüfen. • Grün- und Schutzräume: Das Naturschutzgebiet „Biesenhorster Sand“ liegt im Bezirksteil und sichert offene Sandrasen- und Heideflächen; dies kann Freizeitwert und Rahmenbedingungen für Bau- und Pflegeeingriffe beeinflussen . • Erreichbarkeit im Alltag: Wege zu Kitas, Schulen, Nahversorgung und ärztlicher Grundversorgung zu Fuß testen; Kreuzungen an der Treskowallee auf Querbarkeit prüfen. • Abend- und Wochenendcheck: Aufenthaltsqualität von Plätzen und Grünverbindungen zu unterschiedlichen Zeiten beurteilen.