ImmobilienbewertungKarsbach 2025

Karsbach liegt im Landkreis Main-Spessart und gliedert sich offiziell in die vier Ortsteile Karsbach, Heßdorf, Höllrich und Weyersfeld. Der Siedlungsraum folgt dem Bachgrund des Kuhbaches. Südöstlich des Gemeindegebiets liegt das Naturschutzgebiet „Ruine Homburg“, das zu den mainfränkischen Trockenlebensräumen zählt und dessen Burgruine teilweise im Besitz der Gemeinde ist. Diese Kombination aus Bachgrund und Trockenhängen bestimmt Topografie, Freiflächen und Erholungsräume.

Im Altort und in den Dörfern treffen häufig gewachsene Hofstellen und Nachkriegs-Einfamilienhäuser auf jüngere Nachverdichtungen. Bei Bestandsobjekten sind Dach, Dämmung, Fenster und Heizung systematisch zu prüfen; bei landwirtschaftlich geprägten Höfen zudem Grundrisse und Nebengebäude für Umnutzungen. Wegen der Bachlage sind Baugrund, Entwässerung und eventuelle Rückstauebene zu klären; Hanglagen an trockenen Südhängen benötigen je nach Objekt besondere Aufmerksamkeit bei Außenanlagen und Erosionsschutz. In planungsrechtlicher Hinsicht empfiehlt sich ein Blick in die örtlichen Satzungen bzw. Bebauungspläne der Gemeinde sowie die naturschutzfachliche Kulisse (FFH-/NSG-Bereiche), die bei Vorhaben Einfluss haben kann. Für Natura-2000-Belange in den Werntalhängen ist der Managementplan der Fachbehörde ein geeigneter Startpunkt.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist in der Regel das Vergleichswertverfahren geeignet; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern bietet sich ergänzend das Ertragswertverfahren an. Landwirtschaftlich geprägte Hofstellen mit Nebengebäuden oder besonderen baulichen Eigenarten können sachwerthaltig sein; hier hilft eine getrennte Betrachtung von Bodenwert, baulichen Anlagen und gegebenenfalls Außenanlagen. Wegen der kleinteiligen Ortsteile und unterschiedlicher Dorfkerne lohnt eine lagegerechte Ableitung von Vergleichsfaktoren je Ortsteil statt einer pauschalen Gemeinde-Betrachtung. Prüfen Sie zudem, ob Ensembleschutz oder örtliche Gestaltungsregeln die zulässigen Veränderungen am Bestand beeinflussen.

1) Erreichbarkeit ÖPNV: In den Ortsteilen existieren ausgewiesene Haltepunkte; Karsbach und Weyersfeld sind im NVM-Tarifsystem als Orte geführt, und die Buslinien (u. a.) 641/642 binden Richtung Gemünden/Karlstadt an. Prüfen Sie die nächstgelegene Haltestelle wie „Weyersfeld Kirche“ und die Taktzeiten. 2) Freiraum/Natur: Spazier- und Blicklagen am Rand des Naturschutzgebietes „Ruine Homburg“ sind wertprägend; gleichzeitig können naturschutzrechtliche Anforderungen bei Bau- und Außenanlagen greifen. 3) Altort vs. Randlage: Im Altort zählen Erschließung und Stellplätze, in Randlagen Belichtung, Einfriedungen und Übergang zu Landwirtschaftsflächen.