ImmobilienbewertungKelkheim Taunus 2025

Kelkheim (Taunus) liegt im Main-Taunus-Kreis am Übergang von der Rhein-Main-Ebene zum Taunuskamm. Das Stadtgebiet reicht von rund 120 Metern Höhe bis hinauf auf über 560 Meter am Eichkopf und umfasst sechs Ortsteile: Kelkheim-Mitte, Münster, Hornau, Fischbach, Ruppertshain und Eppenhain. Die Kernstadt bildet ein zusammenhängendes Band entlang des Liederbachs, während die höheren Ortsteile stärker von Wald und Hanglagen geprägt sind. Kelkheim-Mitte ist mit knapp 9.000 Einwohnern der größte Stadtteil und bildet das funktionale Zentrum mit Bahnstraße, Neue Stadtmitte und dichterer Wohnbebauung. Münster und Hornau schließen südlich bzw. nördlich daran an und gehen baulich nahezu nahtlos ineinander über. Fischbach, Ruppertshain und Eppenhain liegen höher im Vordertaunus; hier dominieren kleinere Ortskerne, Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Ausblicke in den Taunus. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: Lagen im Tal mit guter Erreichbarkeit und Infrastruktur konkurrieren mit ruhigeren Hanglagen, die mit Aussicht und Nähe zum Wald punkten, aber teilweise anspruchsvollere Topografie und geringere ÖPNV-Dichte aufweisen.

Die Wohnlagen in Kelkheim unterscheiden sich deutlich nach Ortsteil und Baualter. In Kelkheim-Mitte konzentrieren sich Mehrfamilienhäuser, verdichtete Wohnquartiere und Dienstleistungen rund um Bahnstraße, Frankfurter Straße und die Neue Stadtmitte. Hier sind Erdgeschosslagen teilweise gewerblich genutzt, während in den Obergeschossen Eigentums- und Mietwohnungen mit guter Nahversorgung gefragt sind. Münster und Hornau verfügen über teils engere historische Ortskerne mit Fachwerk, Kirchen und markanten Einzeldenkmalen wie dem Alten Rathaus Münster oder dem Gagern-Hof in Hornau. In diesen Bereichen spielen Denkmalschutzauflagen, gewachsene Parzellenstruktur und begrenzte Stellplatzmöglichkeiten eine Rolle für Umbauten und Modernisierungen. In den Randbereichen dominieren Reihenhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser aus der Nachkriegszeit und den 1970er/80er Jahren. Fischbach, Ruppertshain und Eppenhain bieten vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser, kleinere Wohnanlagen und Wohnheime, unter anderem rund um den früheren Klinikstandort in Ruppertshain. Die Nähe zu Rettershof, Rossert, Staufen und Atzelberg macht diese Lagen attraktiv für naturorientierte Käufer, gleichzeitig sind Wege zu Schulen, Einkauf und Bahn länger. In der Summe entsteht ein breites Spektrum von urbaneren Lagen mit höherer Dichte bis zu eher dörflich geprägten Höhenlagen.

Kelkheim ist ein typischer Pendlerstandort im Vordertaunus. Über die Königsteiner Bahn (Linie RB12) bestehen direkte Zugverbindungen von den Stationen Kelkheim, Kelkheim-Hornau und Kelkheim-Münster nach Frankfurt-Höchst und weiter in Richtung Frankfurt Hauptbahnhof. Unter der Woche fahren die Züge in der Regel im 30-Minuten-Takt, ergänzt durch Buslinien unter anderem nach Eppstein, Königstein, Liederbach und Sulzbach. Rund um die drei Bahnhöfe haben sich nach und nach Pendlerschwerpunkte mit Park-and-Ride-Angeboten und dichteren Wohnstrukturen gebildet. Immobilien in fußläufiger Distanz zu den Stationen sind für Berufspendler besonders interessant und erzielen meist höhere Nachfrage. Gleichzeitig müssen Schallimmissionen entlang der Bahnlinie und stärker belastete Durchgangsstraßen in der Bewertung berücksichtigt werden. Über die nahe Autobahn A66 und Bundesstraßen ist Kelkheim zudem gut mit Wiesbaden, Mainz und dem Flughafen Frankfurt verbunden. Für gewerbliche Objekte und größere Wohnanlagen sind die Fahrzeiten ins Rhein-Main-Zentrum ein wichtiger Standortfaktor.

Ein prägendes Merkmal Kelkheims ist der große Anteil an Wald- und Freiflächen. Der Kelkheimer Stadtwald liegt im Naturpark Taunus und wird nach aktueller Forstbetriebsplanung mit klarer Priorität auf Naturschutz- und Klimaschutzfunktionen bewirtschaftet; rund 16 Prozent der Waldfläche sind ausdrücklich Schutzfunktionen zugeordnet. Für Anwohner bedeuten angrenzende Waldränder und Höhenlagen eine hohe Naherholungsqualität und oft weite Ausblicke. Der Rettershof nördlich von Fischbach ist ein historisches Hofgut und beliebtes Ausflugsziel mit mehreren Rundwanderwegen, die über Rossert und Staufen führen. Von hier erschließen markierte Wege große Teile des Stadtwaldes und die Kelkheimer Hausberge. Die Nähe zu solchen Naherholungsgebieten wird bei Wohnlagen oft positiv bewertet und kann sich wertsteigernd auswirken, sofern keine nachteiligen Restriktionen bestehen. Gleichzeitig spielen Landschafts- und Biotopschutz, Bachrandstreifen sowie Hochwasserschutz bei der Bauleitplanung eine zunehmende Rolle. In Kelkheim wurden in den vergangenen Jahren Nachverdichtungen und neue Bebauungspläne – etwa in Hornau oder am Gimbacher Weg – kontrovers diskutiert, unter anderem um Grünzüge und Bachläufe zu sichern. Für die Bewertung einer Immobilie ist daher relevant, ob sie in oder nahe Schutz- oder Überschwemmungsbereichen liegt und welche planerischen Festsetzungen im Bebauungsplan gelten.

Kelkheim weist eine im Vergleich zum Bundesdurchschnitt deutlich überdurchschnittliche Kaufkraft auf. Das spiegelt sich in einem relativ hohen Preisniveau, insbesondere in gut angebundenen und nachgefragten Wohnlagen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen wird in der Praxis überwiegend das Vergleichswertverfahren genutzt, sofern ausreichend Vergleichsfälle vorliegen. Bei Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Objekten und Anlageimmobilien ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Wichtige Werttreiber sind die Mikrolage (Nähe zu Bahnstationen, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten), die Höhenlage mit Aussicht oder Hangtopografie, der bauliche Zustand und das Baualter. In den historischen Kernen von Hornau und Münster sowie an markanten Einzelobjekten wie dem Alten Rathaus Münster oder Fachwerkhäusern können Denkmalschutzauflagen bestehen, die Umbauten einerseits begrenzen, andererseits einen besonderen Charakter und damit Nachfrage sichern. Bodenrichtwerte werden über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Hessen veröffentlicht und vom Gutachterausschuss ermittelt. Für eine belastbare Bewertung sollten Eigentümer und Käufer neben diesen Richtwerten auch örtliche Marktberichte, die Kaufpreissammlung und aktuelle Vergleichsangebote heranziehen. Ergänzend kann die Liegenschaftsabteilung der Stadt oder ein örtlich erfahrener Sachverständiger unterstützen, beispielsweise bei der Einordnung von Nachverdichtungsoptionen oder Planungsrisiken.