ImmobilienbewertungMarl 2025

Marl liegt im Kreis Recklinghausen in Nordrhein-Westfalen. Die Stadt ist offiziell in 11 Stadtteile gegliedert, darunter Stadtkern, Alt-Marl, Brassert, Drewer-Nord/Süd, Hüls-Nord/Süd, Marl-Hamm, Chemiezone, Polsum sowie Sinsen-Lenkerbeck . Für den Schienenpersonennahverkehr ist der zentrale Halt „Marl Mitte“ ausgewiesen; weitere Stationen sind u. a. Marl-Hamm und Marl-Sinsen (DB-Stationen). Im Stadtgebiet liegen zudem ausgewiesene Schutzräume wie das Naturschutzgebiet „Die Burg“ bei Marl-Sinsen, die als landschaftliche Puffer und Erholungsräume wirken. Diese Struktur aus Zentren, Wohnquartieren und Grünzügen prägt die Mikro-Lagen, die sich zwischen urbaneren Achsen und ruhigeren Randlagen klar unterscheiden.

Vor einem Erwerb empfiehlt sich die Klärung planungsrechtlicher Rahmenbedingungen: Die Stadt stellt rechtskräftige Bauleitpläne und Informationen zur Bauleitplanung bereit; hier ist erkennbar, welche Nutzungen und Maße der baulichen Nutzung gelten . Für die Risikoabschätzung sollten zusätzlich die Hochwassergefahren- bzw. -risikokarten des Landes NRW geprüft werden (Adressenabfrage möglich). Unabhängig vom Objekt gilt: Energiezustand, Bautechnik und etwaige Satzungen (z. B. Gestaltung, Erhaltung, Immissionsschutz) systematisch prüfen. In Quartieren mit dichter Bebauung können Stellplatz- und Erschließungssituationen wertrelevant sein; in grüneren Lagen ist auf Biotop-/Schutzflächen zu achten. Bei Mehrfamilienhäusern sind Teilungserklärung, Rücklagen und Instandhaltungsberichte entscheidend.

In homogenen Siedlungsbereichen bieten sich Vergleichswertverfahren (Eigentumswohnungen, Reihen-/Doppelhäuser mit ähnlichen Lagen) an; bei individuellen Ein-/Zweifamilienhäusern ist häufig das Sachwertverfahren sinnvoll, bei Renditeobjekten das Ertragswertverfahren. Zu beachten sind lokale Besonderheiten wie die kleinteilige Stadtgliederung und denkmalgeschützte Ensembles. Die Stadt führt eine Denkmalliste, in der beispielsweise Objekte der Kolonie Brassert und historische Gebäude in Alt-Marl geführt werden; Maßnahmen können genehmigungspflichtig sein . Für fundierte Wertansätze sollten Gutachter die städtebaulichen Festsetzungen (Bebauungsplan), Erhaltungsauflagen und aktuelle Marktnachfrage je Teilmarkt transparent dokumentieren.

Pragmatische Checkliste vor Ort: