ImmobilienbewertungCastrop Rauxel 2025

Castrop Rauxel gehört seit der Gebietsreform 1975 zum Kreis Recklinghausen und wird offiziell in mehrere Stadtteile gegliedert, darunter Obercastrop, Ickern, Merklinde, Henrichenburg und Bladenhorst. Historisch hat sich die Stadt aus einer kleinstädtisch geprägten Kernstadt und den bergbaulich geprägten Ortsteilen entwickelt; die Zeche Erin und weitere Standorte machten Castrop Rauxel zu einem wichtigen Industriestandort im Ruhrgebiet, bevor der Bergbau 1983 endete. Heute wirbt die Stadt als Europastadt im Grünen, was sich in einem Mix aus verdichteten innerstädtischen Quartieren, Nachkriegssiedlungen, Einfamilienhausgebieten und grünen Achsen widerspiegelt. Für die Bewertung bedeutet das: Innenstadtlagen rund um Obercastrop und Altstadt profitieren von kurzen Wegen, haben aber oft ältere Bausubstanz und dichtere Straßenräume, während in Merklinde oder Teilen von Henrichenburg eher ruhigere, familienorientierte Lagen mit Ein- und Zweifamilienhäusern dominieren. Solche Unterschiede sollten im Vergleichswertansatz konsequent über passende Vergleichsobjekte und Lageklassen abgebildet werden.

Die Bebauung in Castrop Rauxel reicht von vorgründerzeitlichen Häusern im Altstadtbereich über klassische Zechensiedlungen bis zu Ein- und Zweifamilienhausgebieten der 1950er bis 1970er Jahre sowie jüngeren Nachverdichtungen. Für die Bewertung entscheidend sind Bausubstanz und energetischer Zustand, insbesondere Dach, Fassade, Fenster und Heizung, da viele Bestandsgebäude vor den aktuellen energetischen Standards errichtet wurden. Gleichzeitig sind zahlreiche Bereiche über Bebauungspläne geregelt, in denen Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen sowie Stellplatzanforderungen festgesetzt sind. Über das CasGeoportal der Stadt beziehungsweise das planungsbezogene Geoportal können Eigentümerinnen und Eigentümer Bebauungspläne, weitere Satzungen und teilweise Hinweise zu Denkmalschutz einsehen. Industriedenkmäler wie der Hammerkopfturm der Zeche Erin oder das Schloss Bladenhorst zeigen, dass einzelne Objekte oder Ensembles unter Denkmalschutz stehen können; dies kann Modernisierungsmaßnahmen einschränken, aber auch Chancen im Rahmen der Denkmal-AfA eröffnen.

Für die Immobilienbewertung in Castrop Rauxel spielt die Anbindung an den ÖPNV eine wichtige Rolle, insbesondere für pendelnde Haushalte Richtung Dortmund und Essen. Zentraler Knotenpunkt ist Castrop-Rauxel Hauptbahnhof, an dem die S-Bahn-Linie S2 sowie Regionalzüge wie RE3 und RB32 halten und Verbindungen nach Dortmund, Herne, Recklinghausen, Gelsenkirchen und Essen bieten. Zusätzlich bestehen weitere Haltepunkte im Stadtgebiet, etwa Merklinde, die über Regionalbahnen angebunden sind. Die genaue fußläufige Entfernung zu Bahnhof oder Bushaltestelle, Taktfrequenzen und Umsteigemöglichkeiten schlagen sich häufig in der Marktnachfrage und damit mittelbar im Bodenwert nieder. Lagen mit gutem S-Bahn-Zugang und gleichzeitig ruhiger Wohnstraße werden im Markt tendenziell besser bewertet als Quartiere mit hoher Lärmbelastung, schlechter Busanbindung oder deutlich längeren Wegen zum nächsten Haltepunkt.

Castrop Rauxel trägt den Zusatz Europastadt im Grünen nicht ohne Grund: Im Stadtgebiet und unmittelbaren Umfeld liegen mehrere Naturschutzgebiete, unter anderem Wagenbruchquellen (NSG RE-036) südlich der Kernstadt, Langeloh und Tongrube Lessmöllmann, die wichtige Rückzugsräume für Flora und Fauna bieten. Das Naturschutzgebiet Wagenbruchquellen umfasst gut 21 Hektar und dient dem Schutz von Quellbereichen, Buchen- und Eichenwäldern sowie artenreichem Grünland. In der Praxis beeinflusst dies sowohl die Erholungsqualität als auch mögliche Restriktionen bei Eingriffen in Natur und Landschaft. Wohnlagen mit direktem Zugang zu solchen Freiräumen, gleichzeitig aber ausreichendem Abstand zu feuchten Senken, Hochwasserflächen oder stark frequentierten Erholungswegen werden häufig als besonders attraktiv wahrgenommen. Für Bewertungsanlässe empfiehlt sich daher ein Blick in die Karten der Unteren Naturschutzbehörde und des Landesportals, um Schutzgebiete, Landschaftsschutz und gegebenenfalls zusätzliche Auflagen frühzeitig zu erkennen.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist in Castrop Rauxel regelmäßig der Vergleichswertansatz maßgeblich, da in vielen Ortsteilen eine ausreichende Zahl an Vergleichskäufen und -angeboten vorliegt. In Mehrfamilienhäusern, insbesondere in dichter bebauten Quartieren rund um den Stadtkern oder in Teilen von Ickern, wird der Ertragswertansatz zur Beurteilung der Marktmiete und der Renditeerwartung herangezogen. Spezielle Nutzungen oder stark modernisierte Einzelobjekte erfordern oft eine Kombination aus Sachwert und marktkonformem Zu- oder Abschlag. Entscheidend ist die saubere Zuordnung zur Lageklasse: Altstadtnah gelegene Häuser mit kleinerem Grundstück und begrenzter Stellplatzsituation sind anders zu bewerten als großzügige Einfamilienhäuser in aufgelockerten Randlagen mit Blick ins Grün. Auch Modernisierungsstau, energetischer Standard und potenzielle Miet- oder Pachtausfallrisiken sollten bei der Ableitung eines marktkonformen Verkehrswerts individuell berücksichtigt werden.