ImmobilienbewertungRecklinghausen 2025

**Lage & Struktur** — Recklinghausen liegt im nördlichen Ruhrgebiet. Der Hauptbahnhof Recklinghausen ist ein wichtiger Knoten des Schienenpersonennahverkehrs; die S-Bahn-Linien S2 und S9 binden den Ort u. a. über Gelsenkirchen und Essen an. Ergänzend zum Bahnanschluss strukturieren Busachsen den Alltagsverkehr; für Wohnlagen sind fußläufige Wege zu Haltepunkten, Nahversorgung und Schulen typischerweise wertrelevant. Die Achsen zwischen Innenstadt, Hochlarmark, Süd und Suderwich sind stark alltäglich geprägt; im Bestand wechseln Blockrand, Zeilenbauten und jüngere Nachverdichtungen. Grünzüge, Spiel- und Bolzflächen in Wohnquartieren verbessern die Aufenthaltsqualität und sind für Familienlagen relevant. Wegebeziehungen zu Nahversorgern, Kitas und weiterführenden Schulen sollten bei der Standortwahl konkret überprüft werden. Für Radverkehr sind abgesenkte Bordsteine, Abstellmöglichkeiten und sichere Querungen an Hauptstraßen praktische Pluspunkte.

**Kauf- vs. Mietmarkt – worauf achten?** — Der Gebäudebestand reicht von Gründerzeit- und Siedlungshäusern bis zu Nachkriegs-Mehrfamilienhäusern und jüngeren Reihenhausquartieren. Bei Kauf oder Vermietung sollten Energiezustand, Modernisierungen an Dach, Fassade, Fenstern und Heizung sowie mögliche Erhaltungs- oder Gestaltungsvorgaben geprüft werden. Für die baurechtliche Einordnung helfen die städtischen Bebauungspläne und Satzungen, die in einer Online-Karte abrufbar sind; dort lassen sich Planstand, Festsetzungen und Verfahrensschritte je Gebiet einsehen. Zusätzlich sinnvoll: Unterlagen zu Statik, Dachaufbauten, eventuellen Ausbauten im Dach- oder Kellergeschoss, Nachweise zu Dämm- und Feuchteschutz sowie Protokolle bei Wohnungseigentum. In Gebieten mit dichter Bebauung empfiehlt sich eine Lärm- und Parkplatzsituation vor Ort zu prüfen; in älteren Straßen können Leitungen und Hausanschlüsse modernisierungsbedürftig sein.

**Bewertung in Recklinghausen** — Für Ein- und Zweifamilienhäuser eignet sich der Sachwert mit regional angepassten Normalherstellungskosten; bei Eigentumswohnungen und kleineren Mehrfamilienhäusern kommt häufig der Vergleichs- bzw. Ertragswert in Betracht. In einzelnen Quartieren bestehen ortsbildprägende Ensembles, z. B. im alten Dorfkern Suderwich mit einer gesonderten Gestaltungssatzung. Wertermittlungen sollten klären, ob solche Satzungen berührt sind, da sie Material- und Ausführungsdetails lenken können. Bei gemischt genutzten Lagen können marktgerechte Mieten, Leerstandsrisiken und Bewirtschaftungskosten die Ertragswerte stark beeinflussen. Vergleichswerte sollten lage- und qualitätsbereinigt sein; Baujahr, Modernisierungsgrad und Grundrisse wirken maßgeblich auf die Ableitung. Für gewerbliche Objekte ist eine objektspezifische Ertragswertermittlung mit realistischen Bewirtschaftungsansätzen zielführend.