ImmobilienbewertungMichelfeld 2025

Michelfeld liegt im Landkreis Schwäbisch Hall westlich der Kreisstadt und wird von der Bundesstraße 14 gequert. Der nächstgelegene Bahnhof ist Schwäbisch Hall-Hessental; tariflich ist die Gemeinde im KreisVerkehr Schwäbisch Hall sowie im Heilbronner-Hohenloher-Haller Nahverkehr eingebunden. Aus Siedlungsperspektive dominieren ein dörflicher Kern und zerstreute Wohnplätze in Talsenken und auf Hochflächen. Für Pendlerinnen und Pendler ist relevant, dass Bus-/Bahnverbindungen über den regionalen Verbund organisiert sind.

Bestände reichen von Nachkriegs- und 1970er-Bauten im Kern bis zu jüngeren Einfamilienhäusern in Randlagen. Bei Bestandskauf prüfen: Gebäudehülle, Heizung, Leitungen und eventuelle Nachrüstpflichten. Topografisch treffen Talbereiche (Bibers) und bewaldete Höhenzüge aufeinander; bei Objekten nahe der Talauen sollte die Hochwasserexposition bedacht werden. Das Land Baden-Württemberg stellt hierfür gemeindespezifische Hochwasser-Risikosteckbriefe und Karten bereit; nutzen Sie diese früh im Prozess.

Im dörflich geprägten Umfeld mit kleinteiligen Lagen eignet sich das Vergleichswertverfahren für typische Ein-/Zweifamilienhäuser, sofern hinreichend marktübliche Vergleichsfälle ermittelbar sind. Bei Mietwohnhäusern mit nachhaltigen Erträgen kann das Ertragswertverfahren herangezogen werden; bei individuellen Einfamilienhäusern oder besonderen Objekten bietet der Sachwert eine belastbare Rückfallgröße. Lageunterschiede innerhalb des Gemeindegebiets (Talhang vs. Hochfläche, Nähe zu Grünzügen) sind wertrelevant; Erschließung, baurechtliche Festsetzungen und ortsrechtliche Vorgaben sollten immer in die Ableitung der Marktlage einfließen.

• ÖPNV: Liegen Haltestellen der Linie 320 (Schwäbisch Hall – Michelfeld – Gnadental – Waldenburg) fußläufig? Das beeinflusst Alltagstauglichkeit und Pendelkomfort. • Natur & Wasser: Uferbereiche am Stausee Gnadental (Hochwasserschutz an der Bibers) und Talauen auf Zugänglichkeit, Pflegezustand und saisonale Nutzung prüfen. • Baurecht: Vor einem Kauf Bebauungsplan/Ortsrecht der Gemeinde einsehen; Festsetzungen zu Erschließung, Dachformen, Stellplätzen oder Zisternen können projektentscheidend sein