ImmobilienbewertungMistelgau 2025

Mistelgau liegt im Landkreis Bayreuth im Regierungsbezirk Oberfranken und bildet die Mistelgauer Verwaltungsgemeinschaft mit Rathaus in der Bahnhofstraße 35, 95490 Mistelgau. Die Gemeinde gibt eine Höhenlage von rund 370 bis 587 m ü. NN an und führt zahlreiche Ortsteile offiziell auf, darunter Obernsees, Truppach, Frankenhaag, Schnackenwöhr, Wohnsgehaig und der Hauptort Mistelgau selbst. Diese fein aufgegliederte Struktur bedeutet praktisch, dass Lage- und Infrastrukturfragen immer ortsteilgenau geprüft werden sollten und nicht pauschal für „Mistelgau“ gelten. Verwaltung, Bebauungspläne und Auskünfte zu Baugebieten werden zentral im Rathaus der Gemeinde geführt.

In Mistelgau wird Neubebauung über gemeindliche Bebauungspläne sehr konkret gesteuert. Der Entwurf zur „2. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplanes Mashalder Mistelgau“ beschreibt ein Allgemeines Wohngebiet mit rund 20 Bauparzellen für Einzel- und Doppelhausbebauung in offener Bauweise. Vorgaben wie maximal Erdgeschoss plus ein weiteres Vollgeschoss, festgelegte Pult- oder Flachdächer und definierte Trauf- bzw. Firsthöhen zeigen, wie die Gemeinde Erscheinungsbild, Gebäudehöhe und Dachform lenkt. Der Plan regelt außerdem technische Punkte, z. B. dass die Rückstauebene für die Kanalisation jeweils die Straßenoberkante an der Anschlussstelle ist. Für Käufer:innen oder Vermieter:innen heißt das: Vor Vertragsabschluss unbedingt den einschlägigen Bebauungsplan einsehen, weil Dachform, Geschossigkeit, Einfriedungen oder Stellplätze bereits als Satzung festgesetzt sein können.

Für die Wertermittlung in Mistelgau sollte man drei Dinge sauber auseinanderhalten. Erstens: Die Gemeinde nennt für ihr Gebiet eine Höhenlage zwischen etwa 370 und 587 m ü. NN. Topografie und Wind-/Wetterexposition unterscheiden sich also spürbar zwischen höher gelegenen Randlagen und tiefer liegenden Kernen. Zweitens: Offiziell führt die Gemeinde zahlreiche Ortsteile auf, darunter Obernsees, Truppach, Schnackenwöhr, Wohnsgehaig oder Frankenhaag. Ein Einfamilienhaus im Hauptort Mistelgau ist damit nicht automatisch mit einem Anwesen in einem Randort wie Wohnsgehaig vergleichbar; das Vergleichswertverfahren muss ortsteilgenau angesetzt werden. Drittens: Größere Anwesen oder landwirtschaftlich geprägte Resthöfe können Substanz- und Bodenwert dominieren, sodass neben dem Vergleichswert auch ein klassisches Sachwertverfahren sinnvoll bleibt.