ImmobilienbewertungMurg 2025

Murg liegt am Hochrhein unmittelbar an der Schweizer Grenze; der Murgbach mündet hier in den Rhein. Zur Gemeinde zählen die offiziell benannten Ortsteile Niederhof, Oberhof und Hänner, die seit der Gemeindereform der 1970er Jahre zum Gemeindegebiet gehören. Die Siedlungen ziehen sich vom Rheintal in Südrandlage des Hotzenwaldes bergan; dadurch wechseln innerhalb kurzer Distanzen Tal- zu Hanglagen und offene Tallagen zu bewaldeten Höhen. Für die Orientierung in der Verwaltungspraxis bietet die Gemeinde umfangreiche Informationen zu Geschichte, Ortsteilen und Struktur.

Im Bestand dominieren Ein- und Mehrfamilienhäuser mit kleinteiligen Parzellierungen in den Ortsteilen sowie gemischt genutzte Bereiche im Kernort. Bei Bestandskauf sind energetischer Zustand, Dach, Fenster, Dämmung und Heiztechnik zentrale Prüfpunkte; in Hanglagen kommen Erschließung (Zufahrten, Stellplätze), Entwässerung sowie Winterdienst-Aspekte hinzu. Für Grundstücke und Gebäude entlang von Rhein und Murg gehört der Blick in die landesweiten Hochwassergefahrenkarten (HWGK) zur Pflicht: Die Karten zeigen ausgewiesene Überflutungsflächen und dienen als Planungsgrundlage. Eine Dokumentation des Hochwasserrisikos (z. B. mögliche Überflutungstiefen, bauordnungsrechtliche Auflagen) sollte in jede Due-Diligence einfließen; sie beeinflusst bauliche Optionen, Versicherbarkeit und Instandhaltungsstrategie.

Für eigengenutzte Wohnhäuser in ruhigen Wohnstraßen ist der Vergleichswert- oder Sachwertansatz regelmäßig zweckmäßig; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern dominiert der Ertragswert mit besonderem Augenmerk auf nachhaltige Mieterträge und Bewirtschaftung. Lokal ist die Gemeinde kleinteilig gegliedert: Zwischen Tal- und Hanglagen sowie den Ortsteilen unterscheiden sich Lagequalitäten (Belichtung, Aussicht, Erreichbarkeit, Lärm- und Windverhältnisse) merklich. Ein sorgfältiger Zuschnitt des Vergleichsmarktes nach Ortsteil und Mikrolage ist deshalb essenziell. Vor einer Bewertung sollten zudem kommunale Planwerke (Bebauungspläne/Satzungen) konsultiert werden, um baurechtliche Rahmenbedingungen, etwa Nutzungsarten, Baugrenzen oder Stellplatzvorgaben, korrekt zu berücksichtigen. Diese Festsetzungen beeinflussen sowohl die modellhafte Restnutzungsdauer als auch die marktüblichen Anpassungen im Bewertungsverfahren.

• ÖPNV-Erreichbarkeit: Lage zum Bahnhof „Murg (Baden)“ als Regionalhalt auf der Hochrheinbahn prüfen (Zugang, Wegequalität, Barrierefreiheit vor Ort). • Ortsteilspezifika: Unterschiede zwischen Niederhof, Oberhof und Hänner hinsichtlich Wohnumfeld, Höhenlage und Alltagswegen berücksichtigen; Begehung zu verschiedenen Tageszeiten einplanen. • Freiraum & Alltagswege: Nähe zu Uferbereichen von Rhein/Murg, Spiel- und Sportflächen sowie fußläufige Wege zu Schule, Kita und Nahversorgung verifizieren. • Immissionslage: Straßenabschnitte, Topografie (Kessellage/Hang) und Windführung vor Ort testen; Fenster-zu-Fenster-Eindrücke zählen mehr als Karten.