ImmobilienbewertungNackenheim 2025

Nackenheim ist eine Ortsgemeinde der Verbandsgemeinde Bodenheim im Landkreis Mainz-Bingen in Rheinland-Pfalz. Die Gemeinde beschreibt sich als Weinbaugemeinde zwischen Rebhügeln und Rhein; die Lage „Nackenheimer Rothenberg“ fällt direkt zum Wasser ab. Vor dem alten Ortskern liegen die Rheininseln Kisselwörth und Sändchen. Die Ortsverwaltung stellt diese Inseln als unter Naturschutz stehend dar, mit Streuobstwiesen, historischem Inselhaus und DLRG-Anleger für die Freizeitnutzung. Zwischen Ufer und Inseln verläuft der Nebenarm „Mühlarm“. Verkehrlich relevant ist der Haltepunkt „Nackenheim“ an der Bahnstrecke Mainz–Mannheim: DB Station & Service führt ihn als Bahnhof mit laufendem Regional- und S-Bahn-Verkehr, unter anderem über die Linie S6 der S-Bahn RheinNeckar in Richtung Mainz, Worms, Ludwigshafen und Mannheim ( f). Das Ergebnis ist eine sehr kompakte, fußläufige Struktur: historischer Kern unten am Rheinarm, neuere Wohngebiete weiter oben am Hang.

Für den Unterschied zwischen Kauf und Miete in Nackenheim zählen zwei Risikofaktoren: Hang und Wasser. Die Verbandsgemeinde Bodenheim benennt mehrere geschützte Flächen direkt auf Nackenheimer Gemarkung, darunter den steilen Rebhang „Rothenberg“ sowie die Rheininseln Kisselwörth und Sändchen. Diese Naturschutzgebiete unterliegen klaren Nutzungs- und Bebauungsgrenzen; spontane Erweiterungen, neue Stellplätze oder größere Eingriffe sind dort nur sehr eingeschränkt möglich . Zweiter Punkt ist die Nähe zum Rhein. Die Verbandsgemeinde stellt seit 2024 ein Hochwasser- und Starkregenvorsorgekonzept öffentlich bereit. Darin werden für Nackenheim mögliche Überflutungs- und Abflusswege bei Extremhochwasser und Starkregen kartiert und mit konkreten Schutz- und Notfallmaßnahmen hinterlegt. Wer Bestandsimmobilien im alten Ortskern, am Mühlarm oder in tieferliegenden Straßenzügen vermieten oder kaufen möchte, sollte diese Karten verpflichtend prüfen, bevor Keller ausgebaut oder Erdgeschossflächen als Wohnraum vermarktet werden .

Bei der Wertermittlung in Nackenheim wirken drei sehr lokale Besonderheiten. Erstens der Ensemblecharakter des historischen Kerns: Das Rathaus am Carl-Zuckmayer-Platz stammt aus dem Jahr 1751 und wird von der Gemeinde als spätbarocker Fachwerkbau mit Krüppelwalmdach und Zuckmayer-Büste beschrieben. Solche Gebäude stehen sinnbildlich für den Ort und können denkmalrechtliche Auflagen bedeuten ( 9). Zweitens die Hanglage oberhalb des Ortskerns: Parzellen grenzen direkt an Rebhänge wie den „Rothenberg“, der laut Verbandsgemeinde als Naturschutzgebiet geführt wird . Hier muss ein Gutachten klären, ob Zufahrt für Baustellenfahrzeuge, Hangstabilität und Außenstellplätze realistisch sind. Drittens die Anbindung über den Haltepunkt „Nackenheim“ mit der S6 und weiteren Regionalzügen Richtung Rhein-Neckar, die laut Verkehrsverbund und DB regelmäßig verkehren ( f). Diese Kombination fließt in Vergleichs-, Sach- und Ertragswertbetrachtung ein.