ImmobilienbewertungStadecken Elsheim 2025

Stadecken Elsheim ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Mainz-Bingen und Teil der Verbandsgemeinde Nieder-Olm. Der Doppelort besteht aus den beiden Ortsteilen Stadecken und Elsheim, die beiderseits der Selz inmitten von Rheinhessens Weinbergen liegen. Die Selz bildet dabei die Talachse; Weinberge und sanfte Hügel rahmen die bebauten Kerne, typisch für das „Land der tausend Hügel“ Rheinhessens. Rund um Burg Stadeck und die alten Hofreiten wirkt das Straßenbild noch klar dörflich, während am Rand jüngere Wohngebiete mit Reihen- und Einfamilienhäusern stehen. Busse sind im Alltag zentral: Über mehrere Regionalbuslinien ist der Ort direkt an Mainz, Nieder-Olm, Ingelheim, Sprendlingen und Bad Kreuznach angebunden. Genannt werden unter anderem die Linie 630 (Mainz – Stadecken-Elsheim – Sprendlingen – Bad Kreuznach) sowie die Linien 640 und 654, die über Nieder-Olm bzw. Essenheim und Klein-Winternheim fahren.

Wer hier kauft oder mietet, bewegt sich in klassischen rheinhessischen Winzerstraßen mit dicht stehenden Hofreiten, Sandsteinmauern, Scheunen und Torbögen. Diese Höfe wurden oft nachträglich zu Wohnraum ausgebaut; energetischer Zustand, Dämmung und Statik der Nebengebäude gehören daher auf die Prüfliste. Daneben prägen Nachkriegs-, siebziger und achtziger Siedlungen mit Reihen- und Einfamilienhäusern die Hanglagen. In den letzten Jahren hat die Ortsgemeinde neue Bebauungspläne wie „Schwalbenruh“, „Südlich der Selz“ oder „In den acht Morgen“ aufgestellt, um Wohnbauland zu ordnen und Artenschutzprüfungen verbindlich festzuschreiben. Keller, Garagen und Technikräume in unmittelbarer Talaue sollten immer gegen Starkregen und Rückstau geplant werden: Die Selz ist als gesetzlich festgesetztes Überschwemmungsgebiet ausgewiesen, und das Land Rheinland-Pfalz stellt dafür Hochwasser- und Sturzflutgefahrenkarten im GeoPortal bereit. Diese Karten zeigen, wo drückendes Wasser oder Rückstau in tieferliegenden Kellern realistisch ist.

Für die Wertermittlung in Stadecken Elsheim funktioniert kein Schema F. Die beiden Ortsteile haben gewachsene Strukturen mit sehr unterschiedlichen Parzellengrößen, Hofflächen und Zufahrtsbreiten. In den engen Altbereichen mit ehemaligen Winzeranwesen und kleinteiligen Parzellen ist das Vergleichswertverfahren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften nur bedingt belastbar; häufig liefert das Sachwertverfahren realistischere Ergebnisse, weil Hofgebäude, Scheunen oder Anbauten individuell sind. Vermietete Mehrfamilienhäuser kommen vor, sind aber eher klein strukturiert und werden klassisch über den Ertragswert betrachtet. Wichtig: Die Ortsgemeinde arbeitet mit detaillierten Satzungen und Bebauungsplänen, zum Beispiel der Ergänzungssatzung „Auf der Höll“ im Ortsteil Stadecken. Diese regelt die Neuordnung der Friedhofszufahrt und erlaubt Neubebauung nur in klar abgegrenzten Bereichen. Solche Vorgaben können zulässige Gebäudemaße, Zufahrten und Stellplätze beeinflussen – und damit den Grundstückswert.