ImmobilienbewertungNauen 2025

Nauen liegt im westlichen Osthavelland des Landes Brandenburg und gehört zum Landkreis Havelland. Die Kernstadt wird von 14 Ortsteilen wie Ribbeck, Groß Behnitz, Markee oder Wachow umschlossen. Diese Ortsteile sind überwiegend langgezogene Straßendörfer mit landwirtschaftlich genutzten Flächen und einer eher niedrigen Bebauung. Landschaftlich liegt das Stadtgebiet im Havelländischen Luch; nördlich schließen geschützte Bereiche wie das Landschaftsschutzgebiet Nauen-Brieselang-Krämer an. Der Bahnhof Nauen liegt an der Strecke Berlin–Hamburg und bietet Regional-Express- und Regionalbahn-Verbindungen, unter anderem die Linien RB10 und RB14 nach Berlin Hauptbahnhof und Berlin Südkreuz sowie Verbindungen Richtung Cottbus, Wismar und Wittenberge. Innerhalb der Stadt und in die Ortsteile verkehren Buslinien, darunter die Linie 660 Nauen – Groß Behnitz – Päwesin und der Stadtbus 666. Der Stadtbus 666 erschließt die Kernstadt, weitere Linien wie 650 oder 663 verbinden Nauen mit Potsdam, Dallgow-Döberitz und weiteren Zielen im Havelland.

Der Gebäudebestand ist kleinteilig. Die Stadt beschreibt die Ortsteile als dörflich geprägt: historische Bauerngehöfte, teils sanierte Klinkerbauten mit meist nur zwei Vollgeschossen, schlichte Reihenhäuser sowie Scheunen und Stallgebäude; größere Wohnblöcke kommen nur vereinzelt vor. In der Kernstadt existieren zusätzlich klar ausgewiesene Wohngebiete wie „Wohnpark Mühlenstücke“, „Stadtrandsiedlung“, „Spreeweg“ oder „Zum alten Mühlenweg“. Für diese Quartiere veröffentlicht Nauen verbindliche Bebauungspläne mit Vorgaben zu Nutzung, Baukörpern, Stellplätzen, Straßenführung, Grünflächen und teils auch zu Lärmschutz. Wer kaufen oder vermieten will, sollte prüfen, ob das Objekt innerhalb eines solchen Plans liegt und ob Fassaden, Dachform, Stellplätze oder Nebenanlagen (Garagen, Fahrradboxen) genehmigungspflichtig festgelegt sind. Parallel existiert ein aktueller Lärmaktionsplan für Nauen, der bei stark befahrenen Straßen relevant sein kann. Zusätzlich wichtig: Bei Bestandsbauten aus Klinker oder ehemaliger Hofnutzung sollte die energetische Hülle (Dach, Fenster, Außenwanddämmung) dokumentiert werden, weil viele Gebäude historisch gewachsen sind.

Für die Wertermittlung in Nauen funktioniert kein pauschaler Ansatz „eine Lage, ein Wert“. In der Kernstadt nahe dem Bahnhof mit mehrgeschossigen Häusern und vermietbaren Einheiten spielen Vergleichs- und Ertragswertverfahren eine Rolle. In den Ortsteilen – zum Beispiel Ribbeck, Groß Behnitz, Markee oder Wachow – dominieren dagegen freistehende Höfe, Einfamilienhäuser und ehemalige Gutssubstanzen entlang der Hauptstraße des jeweiligen Straßendorfes. Diese Gebäude sind oft Teil einer historisch gewachsenen Dorfstruktur mit Dorfgemeinschaftshaus, Feuerwehrhaus, Spielplatz und landwirtschaftlichen Nebengebäuden statt dichter Blockrandbebauung. Hier steht bei Gutachten häufig der Sachwert im Vordergrund: bauliche Substanz, Zustand von Nebengebäuden, Grundstückszuschnitt und ortsübliche Nutzung. Bewertende sollten deshalb immer ortsteilgenau arbeiten und dokumentieren, in welchem dörflichen Umfeld das Objekt liegt, statt mit einer abstrakten „Durchschnittslage Nauen“ zu argumentieren.