ImmobilienbewertungNeunkirchen Am Sand 2025

Die Gemeinde liegt im Landkreis Nürnberger Land und umfasst die Ortsteile Neunkirchen am Sand, Speikern, Rollhofen und Kersbach. Prägend sind kompakte Wohnlagen rund um die historischen Ortskerne; neuere Quartiere schließen meist an bestehenden Straßen an. Als Linienbezug ist auf der Gemeindeseite die Strecke Nürnberg–Schirnding genannt; sie bindet den Ort regional an und begründet die alltagspraktische Erreichbarkeit per Bahn.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser; bei Kauf und Miete sollte der energetische Zustand, mögliche Dachausbauten sowie nachbarschaftsrechtliche Abstände geprüft werden. Prüfen Sie außerdem Dachformen, Gauben und Einfriedungen – diese sind in Bebauungsplänen oft konkret festgesetzt. Für Neubau oder Umbau sind die geltenden Festsetzungen maßgeblich: Die Gemeinde veröffentlicht Bebauungspläne im RIS-Portal, z. B. den Plan Nr. 10 R „Dornstauden-West“ (1. Änderung).

Für Wohnhäuser im Ort sind meist Vergleichs- und Sachwertverfahren geeignet; bei vermieteten Objekten kann ergänzend das Ertragswertverfahren sinnvoll sein. Die kleinteilige Struktur der Ortsteile (u. a. Speikern, Rollhofen, Kersbach) fordert lagegenaue Ableitungen: Straßenbild, Bauweise, Modernisierungsstand und planungsrechtliche Bindungen (Bebauungsplan/Innenbereich nach § 34 BauGB) sollten objektbezogen herangezogen werden. Für Randlagen mit Nähe zur Bahntrasse empfiehlt sich eine Betrachtung von Schall- und Erschütterungseinflüssen im Rahmen der Wertermittlung. Ebenso relevant sind Erschließung (Gehwege, Beleuchtung), Stellplatzsituation am Grundstück, die Qualität privater Außenräume sowie der Erhaltungszustand ortsbildprägender Elemente wie Einfriedungen oder Natursteinmauern. Bei neueren Quartieren ist die Übereinstimmung mit den textlichen Festsetzungen zu Nebengebäuden, Dachaufbauten und Gründurchgriffsflächen zu prüfen.

• Haltepunkt/ Bahnhof „Neunkirchen am Sand“ – Takt, nächtliche Durchsagen, Parken und Wegebeziehungen prüfen; für Berufspendler ist die verlässliche Erreichbarkeit zentral.
• Ortsteil Speikern oder Rollhofen – Erreichbarkeit von Alltagszielen, Straßenraum, Grünanteil und mögliche Hanglage vor Ort bewerten (Begehung, Fotos, Nachbarschaftseindruck). Ergänzend die Orientierung von Garten und Aufenthaltsflächen über den Tagesverlauf testen