ImmobilienbewertungPommelsbrunn 2025

Pommelsbrunn liegt im Osten des Landkreises Nürnberger Land und ist kleinteilig gegliedert; offiziell benannte Ortsteile sind u. a. Pommelsbrunn, Hohenstadt, Eschenbach und Hartmannshof. Der Hauptort Pommelsbrunn befindet sich im Högenbachtal, eingerahmt von Jurahöhen wie Schleußberg (Lichtenstein), Zankelstein und Mühlkoppe. Diese Reliefenergie erklärt die Mischung aus Tallagen, Hanglagen und Hochflächen im Gemeindegebiet und wirkt unmittelbar auf Besonnung, Ausblicke und Wegebeziehungen. Die Siedlungsstruktur ist entsprechend dezentral; Alltagspunkte wie Schule, Einkauf und ÖPNV werden ortsteilbezogen organisiert.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser verschiedener Baualtersklassen. Bei älteren Gebäuden stehen Wärmeschutz (Dach, Fassade, Fenster), Heiztechnik, Luftdichtheit und Feuchtemanagement im Fokus – gerade in Hang- und Tallagen. Für die Risikoabschätzung lohnt der Blick in den UmweltAtlas Bayern auf die Karten zu Überschwemmungsgefahren und Starkregenhinweisen: Dort lassen sich Gewässernähe, potenzielle Abflusswege und Hinweise für eine angepasste Planung nachvollziehen. Ergänzend sollten vor Kauf die gemeindlichen Festsetzungen (Bebauungsplan, örtliche Satzungen) zum Objekt abgeglichen werden, um Baugrenzen, Dachformen, Stellplätze und Nebenanlagen rechtssicher einzuordnen.

Für freistehende Eigenheime ist der Vergleichswert sinnvoll, sachwertig unterlegt; bei Mehrfamilienhäusern ergänzt der Ertragswert die Plausibilisierung. Lagefaktoren sind differenziert zu würdigen: Der Bahnhof „Pommelsbrunn“ ist als Haltepunkt ausgewiesen; Angaben zu Abfahrten, Ausstattung und Barrierefreiheit liefert die offizielle Bahnhofsseite. Solche Parameter fließen in die Marktgängigkeit und damit in Zu- oder Abschläge ein. Zusätzlich sind Immissionslagen entlang Hauptverkehrsachsen sowie kleinteilige Unterschiede zwischen Ortsteilen (Topografie, Erschließung, Nahversorgung) objektbezogen zu prüfen – sie beeinflussen Nachfrage und Nutzbarkeit, ohne dass pauschale Aussagen seriös wären.

• Grün- und Schutzräume: Östlich des Ortsteils Heldmannsberg liegt das Naturschutzgebiet „Schottental“ – wertvoller Landschaftsraum; Abstand, Wegebezüge und Freizeitnutzen zum Objekt einordnen
• Ortsteilbezug: In Heldmannsberg und den übrigen Ortsteilen Erschließung, Höhenlage und Hangneigung begehen; Zufahrten im Winterbetrieb mitdenken
• Gegencheck mit gemeindlichen Festsetzungen (Bebauungsplan, örtliche Satzungen) vornehmen, um spätere Überraschungen zu vermeiden.