ImmobilienbewertungOberkraemer 2025

Oberkrämer liegt im Norden von Brandenburg im Landkreis Oberhavel und umfasst die Ortsteile Bärenklau, Bötzow, Eichstädt, Marwitz, Neu-Vehlefanz, Schwante und Vehlefanz. Der Verwaltungssitz befindet sich im Ortsteil Eichstädt. Prägend sind weitläufige Feldfluren und Forstflächen, dazwischen kompakte Dorfkerne mit überwiegend niedriger Bebauung. Bahnseitig ist die Gemeinde über die Regionalbahn RB55 angebunden; Haltepunkte im Gemeindegebiet sind Schwante, Vehlefanz und Bärenklau mit Verbindung über Velten nach Hennigsdorf. Die Erreichbarkeit des Berliner Netzes erfolgt über den Umstieg in Hennigsdorf.

Die Bebauung ist kleinteilig: dörfliche Kerne mit Ein- und Zweifamilienhäusern, ergänzt um Nachkriegs- und jüngere Einfamilienhausgebiete. Bei Beständen sind Wärmeschutz, Heizung, Dach und Fenster (inkl. Dämmung) typische Prüfpunkte; bei Neubauten lösen Bebauungspläne Details zu Bauweise, Gestaltung, Zufahrten und Stellplätzen. Rechtliche Rahmen wie Bebauungspläne, Gestaltungssatzungen oder örtliche Bauordnungen stellt die Gemeinde im Bereich „Ortsrecht/Satzungen“ bereit – für die Objektprüfung sollten die jeweils einschlägigen Dokumente herangezogen werden (z. B. Festsetzungen zu Baugrenzen, Einfriedungen, Pflanzbindungen). Auch Erschließungs- und Leitungslagen sollten über amtliche Pläne geklärt werden.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist der Vergleichswert- und Sachwertansatz regelmäßig geeignet; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kann der Ertragswert maßgeblich sein. Die kleinteilige Ortsteilstruktur erfordert eine differenzierte Betrachtung von Erschließung, Nachbarschaftsstruktur und baukulturellem Kontext je Ortsteil. Unterschiede zwischen Ortskern- und Randlagen wirken sich auf Nutzungsqualitäten wie Wege zu Haltepunkten, Nahversorgung oder Aufenthaltsqualität aus. In Bahnnähe sind Zugänglichkeit, vorhandene Abschirmungen und die Stellung des Gebäudes zur Trasse zu bewerten. Ohne belastbare amtliche Unterlagen (z. B. Bebauungsplan, Baulastenauskunft) sollten keine Annahmen getroffen werden; die Bewertung muss auf verifizierbaren, objektbezogenen Tatsachen und nachvollziehbaren Vergleichsfällen basieren.

Checkliste für die Ortsbegehung: • Haltepunkt Bärenklau (RB55) als ÖPNV-Anker einbeziehen – Wegequalität, Beleuchtung und Barrierefreiheit prüfen. • In den Ortsteilen Vehlefanz und Bötzow Ortskern- gegen Randlage vergleichen: Durchgrünung, Straßenquerschnitte und Erschließung beachten. • Vor Kauf Einsicht in einschlägige Satzungen/BPläne der Gemeinde nehmen; Abweichungen nur mit Genehmigung.