Pinzberg, Bayern

ImmobilienbewertungPinzberg 2025

Aktuelle Marktpreise Pinzberg
3.500 €/m²
Ø Kaufpreis
10,1 €/m²
Ø Mietpreis
Letzte Aktualisierung: 3.12.2025

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Lokaler Immobilienguide • Pinzberg

Pinzberg – Lokaliätsprofil 2025

Ruhige Wohngemeinde zwischen Forchheim und der Fränkischen Schweiz mit vier offiziell geführten Ortsteilen und eigener Bahn- sowie Busanbindung.

Lage & Struktur

Die Gemeinde liegt im Landkreis Forchheim und gliedert sich offiziell in die Ortsteile Pinzberg, Gosberg, Dobenreuth und Elsenberg. Innerhalb des Gemeindegebiets bestehen zwei Bahnstationen sowie eine ausgewiesene Buslinie; Details stellt die Gemeinde im Ortsporträt bereit . Die Kombination aus kleinteiligen Ortsteilen und Haltepunkten begünstigt kurze Wege im Alltag. Die Siedlungsstruktur wirkt dörflich mit gewachsenen Straßenzügen, kleineren Neubaugebieten am Rand und landwirtschaftlich geprägten Flächen zwischen den Ortsteilen.

Kauf- vs. Mietmarkt – worauf achten?

Bestandsbauten reichen von ortsbildprägenden älteren Wohnhäusern über Nachkriegsbauten bis zu jüngeren Einfamilienhausgebieten. Bei Sanierung und Energie ist der reale Gebäudestandard zu prüfen: Dach und Wärmedämmung, Fensterqualität, Heizsystem (inkl. hydraulischem Abgleich), Elektro- und Wasserleitungen. Prüfen Sie außerdem Zufahrten, Stellplatzsituation, Nebengebäude und Einfriedungen. Rechtlich relevant: Die Gemeinde führt zahlreiche Bebauungspläne für Pinzberg, Gosberg und Dobenreuth; diese regeln u. a. Bauweise, Baulinien, Trauf-/Firsthöhen und Nebenanlagen und sollten vor Grundstückskauf oder Umbau eingesehen werden . Als allgemeine Prüfpunkte gelten in der Mikrolage mögliche Hanglagen, Beschattung, Windangriffsflächen und die Nähe zu Ortsdurchfahrten.

Bewertung in Pinzberg

In dörflich geprägten Lagen mit heterogenem Bestand ist der Vergleichswertansatz für Standard-Einfamilienhäuser meist tragfähig, während bei vermieteten Objekten (z. B. Mehrparteienhäusern) der Ertragswert und bei individuellen Wohnhäusern mit stark abweichender Ausstattung der Sachwert stärker ins Gewicht fällt. Kleinteilige Ortsteile und unterschiedliche Straßenbilder erfordern enge Lageabgrenzung: Mikrounterschiede zwischen Pinzberg-Ort, Gosberg und Dobenreuth können sich in Baujahrserwartungen, Grundstückszuschnitten, Zufahrtsbreiten und Erschließungsdetails widerspiegeln. Zur Plausibilisierung ist eine stückgenaue Objektaufnahme mit Fotodokumentation sinnvoll; zusätzlich sollten einschlägige gemeindliche Satzungen und Planwerke (z. B. Stellplatz- oder Gestaltungsvorgaben, Baulastenverzeichnisse) eingesehen werden.

Mikrolage prüfen

Praktisch vor Ort prüfen:

  • Lage zum nächsten Haltepunkt der RB22 Forchheim–Behringersmühle in Pinzberg oder Gosberg laut VGN-Liniennetz
  • (2) Innerhalb welcher offiziell geführten Ortsteil-Grenzen das Objekt liegt (Pinzberg, Gosberg, Dobenreuth, Elsenberg) gemäß Gemeindeangaben.
  • Lage zur Ortsdurchfahrt und zu verkehrsreichen Knotenpunkten, ggf. Zu- und Abfahrtssicherheit für große Fahrzeuge
  • Passfähigkeit geplanter Maßnahmen zu den einschlägigen Bebauungsplänen und Satzungen des jeweiligen Ortsteils
  • Häufige Fragen zu Pinzberg

    Welche Unterlagen sollte ich vor einem Kauf in Pinzberg einsehen?

    Aktuellen Grundbuchauszug, Flächennutzungs- und Bebauungsplan für das Teilgebiet, vorhandene Baugenehmigungen, Bestandspläne, Prüfberichte (Heizung/Schornstein), sowie ggf. Altbau-Sanierungsnachweise.

    Wie bewerte ich die Erreichbarkeit ohne Auto?

    Mikrolage entlang der RB22-Haltepunkte Pinzberg bzw. Gosberg und der kommunal ausgewiesenen Buslinie prüfen; fußläufige Erreichbarkeit und Takt in den Alltagszeiten vor Ort testen.

    Gibt es gemeindliche Regeln, die meine Planung beeinflussen können?

    Ja. Satzungen und Bebauungspläne setzen Festlegungen zu Bauweise, Maß, Stellplätzen u. ä.; frühzeitig beim Bauamt prüfen und in die Kostenschätzung einpreisen.

    Aktuelle Immobilienpreise in Pinzberg

    Durchschnittliche Mietpreise: 10,1 €/m², Kaufpreise: 3.500 €/m². Möchten Sie den Hauswert ermitteln für Ihre Immobilie?

    Wohnungsmiete

    9,2 €/m²
    8,1 €/m² - 12,6 €/m²

    Hausmiete

    11,1 €/m²
    10,3 €/m² - 14,3 €/m²

    Wohnungskauf

    3.000 €/m²
    2.500 €/m² - 4.900 €/m²

    Hauskauf

    3.950 €/m²
    3.550 €/m² - 4.800 €/m²

    Datenquelle: Eigene Auswertung aktueller Marktdaten (Letzte Aktualisierung: 3.12.2025) und BORIS Bayern Bodenrichtwerte (Stichtag: 01.01.2024). Die angezeigten Preise sind Orientierungswerte; Objektzustand und Mikrolage können abweichen.

    Methodische Grundlage: Die Bewertungsmethodik orientiert sich an ImmoWertV und §196 BauGB. Mehr Details finden Sie auf unserer Methodikseite. Letzte Aktualisierung: 3.12.2025.

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