ImmobilienbewertungPirmasens 2025

Pirmasens ist eine kreisfreie Stadt in Rheinland-Pfalz und verwaltet neben der Kernstadt die offiziell ausgewiesenen Ortsbezirke Erlenbrunn, Fehrbach, Gersbach, Hengsberg, Niedersimten, Windsberg und Winzeln. Die Stadt gliedert sich damit klar in Kernstadt und umliegende Ortsbezirke. Der Osten der Stadtgemarkung greift bereits in den Naturpark Pfälzerwald hinein, Teil des grenzüberschreitenden Biosphärenreservats Pfälzerwald/Nordvogesen, das als größtes zusammenhängendes Waldgebiet Westeuropas gilt und rund um Pirmasens Buntsandsteinfelsen sowie lange ausgeschilderte Wanderwege bietet. In der Nähe der Innenstadt wurde mit dem Strecktalpark eine frühere Industriebrache als Grünzug mit Freizeitbereichen renaturiert. Verkehrlich ist Pirmasens Hbf der zentrale Knoten. Der Bahnhof, nördlich der Innenstadt gelegen und 1875 fertiggestellt, besitzt mehrere Bahnsteiggleise; Regionalbahnen wie die RB 55 fahren von hier nach Landau (Pfalz) Hbf, die RB 64 bedient die Relation Richtung Kaiserslautern, die RB 68 verbindet Pirmasens mit Saarbrücken.

In der Kernstadt von Pirmasens stammen viele Häuser aus der Hochphase zwischen 1870 und 1914. Diese Gründerzeitbauten mit Sandsteinfassaden prägen vor allem den Gürtel um das historische Oval sowie Viertel wie das Bahnhofsviertel und das Landauer Tor. Nach den schweren Kriegszerstörungen wurde das Zentrum in den 1950er und 1960er Jahren mit schlichteren Neubauten wiederaufgebaut. Daher stehen heute Altbauten aus der Zeit um 1900 oft direkt neben Nachkriegsbauten derselben Straße. Ein Beispiel für aufwändig sanierte Substanz ist das ehemalige Königlich bayerische Postamt von 1891–1893: Das Gebäude wurde restauriert und wird seit Ende 2013 als Forum Alte Post für Ausstellungen und Veranstaltungen genutzt. Für Käufer:innen heißt das: Sanierungsstand (Fenster, Dach, Leitungen) sauber dokumentieren und bei Objekten mit historischer Substanz rund um Exerzierplatz oder Bahnhofsviertel früh klären, welche baulichen Eingriffe zulässig sind. Weil viele Häuser in Pirmasens an Hängen stehen – der frühere Schlossplatz lag bereits in Hanglage – sollte man Kellerabdichtung und Regenwasserführung prüfen. Zusätzlich lohnt vor Umbau und Anbau der Blick in den digitalen Bebauungsplan der Stadt Pirmasens.

Bei einer Bewertung in Pirmasens funktionieren die gängigen Verfahren, aber sie müssen räumlich sauber getrennt angewendet werden. Im Gründerzeitgürtel rund um Bahnhofsviertel, Exerzierplatz und Landauer Tor stehen typischerweise Mehrfamilienhäuser aus der Zeit um 1900. Hier ist das Ertragswertverfahren relevant, weil Nutzung und Grundriss oft ähnlich sind; zusätzlich kann in Straßenzügen mit vielen vergleichbaren Sandsteinfassaden das Vergleichswertverfahren greifen, sofern die Objekte derselben Bauepoche angehören. In den offiziell ausgewiesenen Ortsbezirken Erlenbrunn, Fehrbach, Gersbach, Hengsberg, Niedersimten, Windsberg und Winzeln existieren eigene Ortsbeiräte. Die Stadt steuert bauliche Details über Bebauungspläne und Satzungen, die öffentlich abrufbar sind. Für Gebäude, die eher einzeln auf ihrem Grundstück stehen, bietet sich deshalb das Sachwertverfahren an, weil Bodenwert, Bauausführung und Modernisierungsstand stärker ins Gewicht fallen als Vergleichsmieten. Unterm Strich braucht ein Wertgutachten in Pirmasens immer einen Teil "Innenstadt" und einen Teil "Ortsbezirk" statt nur eines Gesamtwerts.