ImmobilienbewertungRosenthal 2025

Rosenthal liegt im Südosten des Landkreises Waldeck-Frankenberg und wirkt kompakt, mit eigenständigen Siedlungsbereichen im Umland. Für den Alltagsweg ist die Buslinie 584.7 zentral; sie verbindet u. a. die Halte „Rosenthal, Kirche“, „Sport- und Kulturhalle“, „Forsthaus“ sowie Rosenthal-Willershausen mit Burgwald und Frankenberg. Damit sind Schule, Einkäufe und Umstiegspunkte erreichbar, auch am Wochenende mit reduziertem Takt. Zusätzlich verkehren Anruf-Sammel-Angebote je nach Tageszeit; für Pendler ist der Umstieg in Burgwald-Ernsthausen bzw. Frankenberg sinnvoll, weil dort weitere Regionalverbindungen zugänglich sind.

Typisch sind freistehende Häuser und Bestände mit modernisiertem Fachwerk im Kernbereich; energetischer Zustand variiert stark nach Bauphase und Sanierungsstand. Vor Planung von Anbauten, Gauben oder Carports die örtlichen Festsetzungen prüfen: Für Rosenthal sind Bebauungspläne und Satzungen im Geoportal Nordhessen hinterlegt (Geltungsbereiche, Texte/Zeichnungen). Zusätzlich lohnt der Blick in Gestaltungssatzungen bzw. Ortsabrundungssatzungen. In Bestandsquartieren ist die Standsicherheit von Fachwerk, Feuchteschutz im Sockelbereich sowie die Haustechnikgeneration kritisch zu prüfen; bei Nebenanlagen gelten oftmals Maßfestsetzungen. Für Randlagen empfiehlt sich zudem eine Abklärung, ob Außenbereichsvorschriften tangiert sind.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Vergleichs- oder Sachwertverfahren praxisnah; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern bietet sich ergänzend der Ertragswert an. Teile der Gemarkung gehören zum EU-Vogelschutzgebiet „Burgwald“ (VSG 5018-401). Schutzkategorien, Biotope und Bewirtschaftungsauflagen können bei Außenbereichsgrundstücken oder Randlagen planungsrechtliche Spielräume beeinflussen und sollten in die objektspezifischen Zu- und Abschläge einfließen. Für Bewertende hilfreich: Luftbilder und Schutzgebietsgrenzen mit dem lokalen Planrecht überlagern und im Ortstermin Belichtung, Hangneigung und Erschließung dokumentieren; dies reduziert spätere Korrekturen in der Wertermittlung.

1) Versorgungsinfrastruktur: Die Stadt betreibt getrennte Trinkwasser-Versorgungsbereiche für Rosenthal, Roda und Willershausen – bei Sanierungen/Neubauten Medienanschlüsse und Härtebereiche früh klären. 2) ÖPNV-Nähe: Prüfen Sie fußläufige Distanzen zu „Rosenthal, Kirche“ oder „Rosenthal-Willershausen“ der Linie 584.7, insbesondere für Schulwege. 3) Planrecht: Vorhaben gegen Bebauungsplan/Ortsabrundungssatzung spiegeln. 4) Alltagstauglichkeit: Wege zu Kindergarten, Schule, Arztpraxis und Grundversorgung realistisch abschreiten; in Rosenthal liegen diese je nach Stadtteil unterschiedlich günstig.