ImmobilienbewertungUnteregg 2025

Unteregg liegt im Landkreis Unterallgäu rund 12 Kilometer südlich der Kreisstadt Mindelheim auf den Höhenzügen, die das obere Mindeltal begrenzen. Damit liegt die Gemeinde in landschaftlich reizvoller, leicht erhöhter Lage unweit der Bundesstraße B16 und der Autobahn A96; zum Allgäu Airport Memmingen sind es etwa 28 Kilometer. Die heutige Gemeinde entstand 1978 aus den vormals selbständigen Gemeinden Unteregg, Oberegg und Warmisried. Neben den drei Hauptorten gehören mehrere Weiler und Einöden dazu, etwa Bittenau, Eßmühle, Rappen oder Schlottermühle. Die Hauptorte liegen jeweils auf Hangleiten, während die Tallagen Richtung Mindeltal stärker von Grünland und landwirtschaftlicher Nutzung geprägt sind. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: Innerhalb der Gemeinde gibt es deutliche Mikrolagen-Unterschiede zwischen Hang- und Tallagen. Hanglagen punkten mit Aussicht, Besonnung und meist geringem Verkehrsaufkommen, während Gebäude in Tallagen stärker auf Feuchte, Kaltluftabfluss und Hochsituation einzelner Grundstücke geprüft werden sollten.

Das Ortsbild von Unteregg, Oberegg und Warmisried ist durch gewachsene Dorfstrukturen geprägt. Dominierend sind Ein- und Zweifamilienhäuser, landwirtschaftliche Anwesen und kleinere Siedlungsbereiche mit Einfamilienhausbebauung. Größere Mehrfamilienhausbestände sind selten, was sich bei der Marktanalyse von Mietwohnungen in begrenzten Angebotsmengen niederschlägt. Bei Bestandsimmobilien lohnt der genaue Blick auf Gebäudehülle, Fenster und Dämmstandard, da viele Häuser sukzessive modernisiert wurden und der energetische Zustand stark variieren kann. In Hanglagen sind Dränagen, Stützmauern und Böschungsstabilität besonders kritisch zu prüfen, während in Tallagen Baugrund, Grundwasserstände und Oberflächenentwässerung im Vordergrund stehen. Für Neu- oder Anbauten sind vorhandene Bebauungspläne und der Flächennutzungsplan der Gemeinde maßgeblich. Informationen dazu sind über das bayerische Bauleitplanungsportal sowie über die Gemeinde bzw. das zuständige Verwaltungsorgan abrufbar. Vor einem Erwerb sollten Bauwillige prüfen, ob das Grundstück im beplanten Bereich liegt oder eine Außenbereichssituation nach Baugesetzbuch vorliegt.

Straßenseitig ist Unteregg über untergeordnete Staats- und Kreisstraßen an die Bundesstraße B16 und weiter an die Autobahn A96 angebunden. Das reduziert Durchgangsverkehr in den Ortsteilen, ermöglicht aber dennoch eine gute Erreichbarkeit der Arbeits- und Versorgungsstandorte Mindelheim, Memmingen oder Bad Wörishofen. Im öffentlichen Verkehr ist der Bahnhof Mindelheim der wichtigste Knotenpunkt mit Anschlüssen Richtung München, Augsburg, Memmingen und Lindau. Von Mindelheim aus verkehren Linienbusse in die Umlandgemeinden sowie Rufbus-Angebote. Ergänzend dazu bedient der flexible Rufbus Flexibus Mindelheim die Gemeinde Unteregg, wodurch auch kleinere Ortsteile abseits der Hauptlinien angebunden werden. Für die Lagebewertung ist entscheidend, ob eine Immobilie in fußläufiger Entfernung zu einer regulären Bushaltestelle oder zu einem Flexibus-Haltepunkt liegt. Für Pendlerhaushalte kann der Zeitbedarf zum Bahnhof Mindelheim kaufpreisrelevant sein, während für Familien mit Kindern sichere Schulwege und die Erreichbarkeit von Busverbindungen im Vordergrund stehen.

Das obere Mindeltal südlich der Ortsteile ist geprägt von Wiesen, Wäldern und einer weitgehend intakten Flora und Fauna. Rundwanderwege, etwa von Warmisried aus durch das Mindeltal, unterstreichen die Funktion der Gemeinde als ruhigen Wohn- und Erholungsstandort im Allgäu. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: Lagen mit direktem Bezug zu Landschaftsräumen, Aussicht auf das Tal oder unmittelbarer Nähe zu Wanderwegen werden häufig als besonders attraktiv wahrgenommen. Gleichzeitig können naturnahe Bereiche und gegebenenfalls bestehende Schutz- oder Überschwemmungsgebiete Einschränkungen bei baulichen Entwicklungen mit sich bringen. Bei Objekten am Siedlungsrand sollte daher geprüft werden, ob besondere umwelt- oder naturschutzrechtliche Vorgaben greifen. Zudem können landwirtschaftliche Emissionen (Geruch, Lärm durch Maschinen) in hofnahen Bereichen Nutzungs- und Vermietbarkeit beeinflussen.

Aufgrund der geringen Größe der Gemeinde und der kleinteiligen Ortsteile ist die Datenbasis für Vergleichswerte begrenzt. Für Ein- und Zweifamilienhäuser lässt sich das Vergleichswertverfahren sinnvoll anwenden, wenn ausreichend aktuelle Verkäufe in derselben Ortsteil- und Lagekategorie vorliegen. Häufig bietet sich jedoch das Sachwertverfahren mit regional kalibrierten Marktanpassungsfaktoren an. Für vermietete Objekte, insbesondere kleinere Mehrfamilienhäuser, ist das Ertragswertverfahren die geeignete Grundlage. Dabei sollten Instandhaltungskosten und Bewirtschaftungssätze an die ländliche Struktur angepasst und die begrenzte Nachfrage nach Mietwohnungen in Unteregg berücksichtigt werden. Die oben genannten Angebotsmieten liefern nur eine grobe Orientierung und müssen mit tatsächlichen Mietverträgen vor Ort abgeglichen werden. In randlichen oder landwirtschaftsnahen Lagen spielt der Bodenwert eine zentrale Rolle. Nebengebäude, Garagen, Scheunen und hofnahe Flächen können den Sachwertanteil deutlich beeinflussen, ohne dass sich dies im gleichen Maße im Marktpreis widerspiegelt. Vor einem Grundstückskauf empfiehlt sich eine Einsicht in Flächennutzungsplan, Bebauungspläne und etwaige Dienstbarkeiten im Grundbuch, um Nutzungseinschränkungen und Erschließungssituation (Wasser, Abwasser, Regenwasser) zu klären.