ImmobilienbewertungWellheim 2025

Wellheim ist Hauptort einer Marktgemeinde mit den offiziell geführten Ortsteilen Aicha, Biesenhard, Gammersfeld, Hard und Konstein. Das Siedlungsgefüge ist kleinteilig: dörfische Kerne, aufgelockerte Einfamilienhausbereiche am Rand und landwirtschaftlich geprägte Übergänge. Geografisch prägt das Wellheimer Trockental im Naturpark Altmühltal die Kulisse mit markanten Jurafelsen. Für den Alltagsweg wichtig: benannte Haltestellen im VGI-Netz, unter anderem „Wellheim, Schule“ und „Konstein, Bahnhofstraße“.

Der Bestand variiert vom historischen Kern bis zu Nachkriegs- und jüngeren Baugebieten. Für Umbau, Anbau oder Ersatzneubau sind die gemeindlichen Festsetzungen entscheidend: In Wellheim existieren rechtskräftige Bebauungspläne, u. a. „Am Marktplatz“, „Jurastraße“, „Wittmeßstraße Nord“ sowie im Ortsteil Hard („Hard am Berg“). Sie regeln Bauweise, überbaubare Flächen, Nebenanlagen und teilweise auch Gestaltungsfragen. Vor jedem Vorhaben die einschlägigen Planunterlagen prüfen und Abweichungen früh mit der Gemeinde klären. Als allgemeine Prüfpunkte gelten energetischer Zustand (Dach, Fenster, Heizung), Feuchteschutz und Baugrund in Hang- bzw. Felslagen.

Für typische Ein- und Zweifamilienhäuser bietet sich das Vergleichswertverfahren an; bei klar vermietungsorientierten Objekten ist das Ertragswertverfahren praxisnah. Das Sachwertverfahren ist als Plausibilisierung sinnvoll, wenn Vergleichsfälle begrenzt sind oder die Objektqualität sehr individuell ist. Lokale Besonderheiten: kleinteilige Ortsteile mit teils unterschiedlicher Plan- und Nutzungsstruktur, historisch geprägte Bestände im Kern sowie topografisch gegliederte Randlagen im Trockental (Hanglagen, Felsaufschlüsse). Bewertungen sollten diese Lageunterschiede ausdrücklich berücksichtigen und die jeweils einschlägigen planungsrechtlichen Festsetzungen beifügen.

• Natur & Freizeit: Wellheim ist staatlich anerkannter Erholungsort im Urdonautal; rund um Konstein prägt der Dohlenfelsen die Landschaft – Nähe zu Felsbereichen kann Aufenthaltsqualität erhöhen, erfordert aber Beachtung der Nutzungsintensitäten an Wochenenden
• ÖPNV: Fußwege und Tageszeiten zu „Wellheim, Schule“ bzw. „Konstein, Bahnhofstraße“ real testen und mit dem persönlichen Mobilitätsbedarf abgleichen
• Recht: Abgleich mit dem einschlägigen Bebauungsplan (Bauweise, Nebenanlagen, Stellplätze)
• Alltag: Erreichbarkeit von Schule, Kinderbetreuung und Nahversorgung innerhalb des jeweiligen Ortsteils prüfen