ImmobilienbewertungAalen 2025

Aalen liegt im Tal des oberen Kocher am Austritt der östlichen Schwäbischen Alb in die sogenannte Aalener Bucht. Das Stadtgebiet ist mit rund 14.700 Hektar vergleichsweise groß und umfasst neben den Siedlungsflächen einen hohen Anteil an Landwirtschafts- und Waldflächen, was vielerorts kurze Wege ins Grün ermöglicht. Die Gesamtstadt gliedert sich in die Kernstadt und acht Ortschaften: Dewangen, Ebnat, Fachsenfeld, Hofen, Unterkochen, Unterrombach-Hofherrnweiler, Waldhausen und Wasseralfingen, jeweils mit weiteren Teilorten. Damit reichen die Mikrolagen von der engen historischen Altstadt über stadtrandnahe Wohngebiete bis zu dörflichen Strukturen auf Albuch und Härtsfeld. Zwischen Hauptbahnhof und Altstadt ist mit dem Stadtoval eines der wichtigsten Stadtentwicklungsprojekte der letzten Jahre entstanden. Auf einer früheren Bahn- und Industriebrache wurde ein urbanes Quartier mit Wohnungen, Kulturbahnhof, Hotellerie, Dienstleistung und Freiräumen (Grüne Mitte) umgesetzt. Für die Wertermittlung ist entscheidend, ob ein Objekt in der kompakten Kernstadt, in gewachsenen Wohngebieten wie Unterrombach/Hofherrnweiler oder in den eher ländlich geprägten Ortschaften liegt – Nachfrage, Grundstückszuschnitte, Stellplatzsituationen und Lärmimmissionen variieren deutlich.

Im Zentrum prägen die historische Altstadt mit kleinteiligen Gebäuden, denkmalgeschützten Ensembles und die Bereiche um Marktplatz und Rathaus das Bild. Hier gelten Gestaltungsvorgaben, die unter anderem Fassaden, Werbeanlagen und Dachformen betreffen und bei Umbauten oder Dachausbauten zwingend zu berücksichtigen sind. In den Wohnquartieren rund um die Kernstadt dominieren Nachkriegsbestände, Reihen- und Mehrfamilienhäuser der 1960er bis 1980er Jahre sowie Ein- und Zweifamilienhaussiedlungen unterschiedlicher Baujahre. In Wasseralfingen und Unterkochen kommt teils ältere, ortstypische Bebauung hinzu, während in Ortsteilen wie Ebnat oder Waldhausen landwirtschaftlich geprägte Hoflagen und neuere Einfamilienhausgebiete nebeneinanderstehen. Mit dem Stadtoval ist ein modernes, gemischt genutztes Quartier mit zeitgemäßer Energie- und Haustechnik entstanden. Dort finden sich vor allem neuere Eigentumswohnungen und Dienstleistungsflächen. Für Wertermittlungen werden je nach Objektart und Nutzung überwiegend Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren eingesetzt. Gerade bei Einzelobjekten in der Altstadt, bei gemischt genutzten Häusern oder bei sehr individuellen Beständen ist eine genaue Prüfung von Baujahr, Modernisierungsstand und öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen erforderlich.

Aalen Hauptbahnhof liegt rund 200 Meter nordöstlich der Altstadt und fungiert als Knotenbahnhof im Regionalverkehr. Hier kreuzen sich die Rems- und Riesbahn Richtung Stuttgart und Donauwörth, die Brenzbahn Richtung Heidenheim/Ulm sowie die Obere Jagstbahn Richtung Crailsheim. Ergänzend gibt es weitere Stationen im Stadtgebiet: Wasseralfingen, Unterkochen und den Haltepunkt Hofen, der insbesondere für dortige Wohnlagen relevant ist. Direkt am Bahnhof liegt der zentrale Omnibusbahnhof (ZOB) mit mehreren Bussteigen. Von hier aus werden die Ortsteile und wichtige Ziele wie Schulen, Gewerbegebiete und umliegende Gemeinden durch zahlreiche Linien des regionalen Verkehrsverbundes bedient. Ein aktueller Haltestellen- und Linienplan für den ZOB wird regelmäßig veröffentlicht und erlaubt eine genaue Einschätzung der ÖPNV-Anbindung konkreter Adressen. Für die Bewertung von Wohnlagen wirkt sich die fußläufige Erreichbarkeit von Haltepunkten und Buslinien deutlich auf Vermietbarkeit und Preisniveau aus. Pendlerorientierte Käuferinnen und Käufer achten besonders auf Taktfrequenz und Reisezeiten nach Stuttgart und Ulm, während in den peripheren Ortschaften oft der Pkw-Anteil höher ist.

Der Kocher durchfließt das Stadtgebiet von Süden nach Norden, passiert Unterkochen, Kernstadt und Wasseralfingen und ist im Bereich des Rathauses im Rahmen des Projekts Gaulbad innerstädtisch wieder erlebbar gemacht worden. Zusammen mit dem hohen Anteil an Wald- und Landwirtschaftsflächen sorgt dies in vielen Quartieren für kurze Wege zu Freiräumen und Naherholung. Gleichzeitig spielen Wasser- und Hanglagen bei der Immobilienbewertung eine wichtige Rolle. Das Land stellt über die Hochwassergefahrenkarten detaillierte Informationen zu modellierten Überflutungsflächen und Wassertiefen bereit, die für den Kocher und weitere Gewässer im Ostalbkreis genutzt werden können. Der Landkreis verweist zusätzlich auf übergeordnete Hochwasserschutz- und Risikomanagementkonzepte. In Hanglagen am Albtrauf und auf dem Härtsfeld sollten neben der Aussicht auch Themen wie Oberflächenabfluss, Erschließung im Winter und die Zugänglichkeit für Rettungsfahrzeuge betrachtet werden. In der Altstadt und in engen Tallagen können zudem Lärm- und Luftschadstoffbelastungen entlang stark befahrener Straßen sowie Einschränkungen durch Denkmalschutz und Gestaltungssatzung eine Rolle spielen.