ImmobilienbewertungNeresheim 2025

Neresheim liegt im Ostalbkreis auf dem Hochplateau des Härtsfelds und grenzt im Osten an den bayerischen Donau-Ries-Kreis. Neben der Kernstadt gehören die Ortsteile Elchingen, Dorfmerkingen, Ohmenheim, Kösingen, Schweindorf und Stetten zur Stadt, jeweils mit eigenem Rathaus und gewachsenen Dorfstrukturen. Die Topografie ist durch mehrere Trockentäler geprägt. Besonders das Dossinger Tal ist als Naturschutzgebiet ausgewiesen und besitzt zusätzliche landschafts- und naturschutzrechtliche Bindungen. Weitere Trockentäler wie Kuchener Tal, Egautal oder das Tal von Maria Buch werden in der Begründung zum Flächennutzungsplan ausdrücklich als Bereiche mit möglicher Überflutungsgefahr beschrieben. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: Hang- und Tallagen können attraktive Ausblicke und ruhige Wohnsituationen bieten, gleichzeitig sind in breiteren Trockentälern Einschränkungen bei Neubau, Aufschüttungen und Erschließungen zu beachten. Bei Projekten in Tallagen sollte frühzeitig geprüft werden, ob sie in einem Trockental mit Retentionsfunktion liegen.

Der Gebäudebestand in Neresheim reicht von historischen Strukturen rund um Rathaus, Marktstraße und Kloster bis zu Nachkriegs- und Einfamilienhausgebieten am Stadtrand. Im Umfeld der Klosteranlage und der historischen Ortskerne können denkmalpflegerische Belange oder Ensembleschutz eine Rolle spielen; hier sollten vor Umbauten frühzeitig Denkmalschutzbehörde und Bebauungspläne geprüft werden. In den Ortsteilen dominieren ein- bis zweigeschossige Einfamilien- und Bauernhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser, häufig mit Scheunen- oder Nebengebäuden. Neubauflächen wie die im Flächennutzungsplan fortgeschriebene Entwicklung im Bereich Riffinger Straße in Dorfmerkingen zeigen, wo zukünftig dichtere Wohnbebauung entstehen kann. Solche Lagen sind für Käuferinnen und Käufer interessant, die moderne Bausubstanz, gute energetische Standards und planbare Nachbarschaftsstrukturen suchen. Für die Wertermittlung ist die genaue Einordnung in die jeweilige Baualtersklasse und das Quartier entscheidend: Sanierungsbedürftige Altbauten mit kleinteiligen Grundrissen werden anders bewertet als junge Einfamilienhäuser mit zeitgemäßer Haustechnik oder kleinere Mehrfamilienhäuser mit Vermietungsfokus.

Verkehrlich ist Neresheim über die Bundesstraße B 466 an Heidenheim und Nördlingen angebunden; westlich verläuft die Autobahn A 7 mit Anschlussstellen in etwa 12 Kilometern Entfernung. Landesstraßen verbinden Neresheim und seine Ortsteile mit Aalen, Bopfingen und Dischingen, was für Pendlerverkehr und die Erreichbarkeit regionaler Arbeitsmärkte relevant ist. Für den öffentlichen Nahverkehr ist die Buslinie 110 zwischen Neresheim und Aalen zentral. Der Fahrplan weist mehrere Haltestellen im Stadtgebiet aus, darunter Rathaus, Post, Kloster, Industriegebiet und Dossinger Weg. Bei der Bewertung von Wohnlagen sollten Entfernung und Takt zu diesen Haltestellen realistisch eingeschätzt werden, insbesondere für Haushalte ohne eigenen Pkw oder mit Schulkindern. Ein besonderes Merkmal ist die Härtsfeld-Museumsbahn, die heute als touristische Schmalspurbahn auf rund 5,6 Kilometern durch das Egautal bis zum Härtsfeldsee verkehrt. Für den Alltagsverkehr spielt sie keine Rolle, erhöht aber die Freizeit- und Erholungsqualität von Wohnlagen im Umfeld des Egautals und des Naherholungsbereichs Härtsfeldsee.

In Neresheim kommen – wie allgemein – je nach Objektart Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz. Standard-Eigentumswohnungen und typische Einfamilienhäuser werden meist über Vergleichswerte und regionale Marktanpassungsfaktoren bewertet, während vermietete Mehrfamilienhäuser stärker im Ertragswert betrachtet werden. Topografisch und planungsrechtlich ist die Lage in oder nahe Trockentälern ein zentrales Thema. In der Begründung zum Flächennutzungsplan wird klargestellt, dass größere Trockentäler wie das Dossinger Tal wegen Überschwemmungsgefahr von baulichen Anlagen freizuhalten sind und dass Auffüllungen, die Retentionsraum wegnehmen, in Tallagen unzulässig sind. Für Grundstücke oder Bestände in solchen Bereichen sollten Hochwasser- und Überflutungskarten sowie wasserrechtliche Festsetzungen zwingend in die Bewertung einbezogen werden. Das Naturschutzgebiet Dossinger Tal unterliegt einer speziellen Verordnung des Regierungspräsidiums Stuttgart; in seiner Nähe sind Einschränkungen etwa bei Eingriffen in Biotope, bei Wegebau oder bei bestimmten Nutzungen denkbar. Für Objekte gegenüber oder randlich zu Schutzgebieten gilt: Der landschaftliche Mehrwert kann positiv auf die Wohnlage wirken, gleichzeitig können Bau- und Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt sein. Vor Kauf oder Umbau empfiehlt sich daher die Einsicht in Bebauungsplan, Flächennutzungsplan, etwaige Landschaftsschutz- und Naturschutzverordnungen sowie gegebenenfalls Rücksprache mit Bauamt und Naturschutzbehörde.