ImmobilienbewertungSchwaebisch Gmuend 2025

Das Stadtgebiet umfasst die Kernstadt und offiziell benannte Stadtteile wie Bettringen, Bargau, Straßdorf, Hussenhofen, Rehnenhof-Wetzgau, Herlikofen, Großdeinbach, Lindach, Rechberg, Degenfeld und Weiler in den Bergen (kommunal ausgewiesen). Am nordwestlichen Rand der Innenstadt liegt der Bahnhof „Schwäbisch Gmünd“ an der Remsbahn; direkt am Vorplatz befindet sich der zentrale Omnibusbahnhof (ZOB), der die Stadt- und Regionalbuslinien bündelt. Für die alltägliche Erreichbarkeit sind insbesondere die Taktverkehre auf der Schiene sowie das Stadtbusnetz relevant.

In der historischen Altstadt und den gewachsenen Ortschaften reicht der Bestand vom klassischen Mehrfamilienhaus bis zum Ein- und Zweifamilienhaus; Baujahr, energetischer Zustand und Haustechnik sind objektspezifisch zu prüfen. Hanglagen an den Randhöhen des Albvorlands beeinflussen Belichtung, Zufahrten und ggf. Stellplatzsituationen; im Talraum stehen Abdichtung, Oberflächenwasserführung und Rückstaukonzepte im Fokus. Für die Risikoabschätzung empfiehlt sich ein Blick in die amtlichen Hochwassergefahrenkarten des Landes Baden-Württemberg, die Überflutungsflächen für verschiedene Szenarien kartieren und damit die Lagebeurteilung unterstützen.

Für Eigentumswohnungen in nachgefragten Lagen bietet sich der Vergleichswertansatz an; bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist häufig der Sachwertansatz maßgeblich, ergänzt um wertrelevante Parameter wie Modernisierungsstand, energetische Qualität und Außenanlagen. Mehrfamilienhäuser werden üblicherweise im Ertragswert betrachtet (Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungsrisiken, nachhaltige Mieten nach Objektqualität). Die Vielzahl eigenständiger Ortschaften mit unterschiedlichen Baustrukturen spricht für eine kleinteilige Recherche auf Ortsteil- und Quartiersebene. Vor Maßnahmen sollten bauordnungsrechtliche Rahmenbedingungen (Bebauungspläne, örtliche Satzungen, ggf. Erhaltungs- oder Gestaltungsvorgaben) geprüft und mit der Verwaltung abgeglichen werden.

• Öffentlicher Verkehr: Distanz und Wegebeziehung zum Bahnhof „Schwäbisch Gmünd“ bzw. zum ZOB berücksichtigen (Taktdichte, Umsteigepunkte). • Grün- und Freiraum: Den aufgewerteten Bereich „Remspark“ zwischen Bahnhof, Stadtgarten und Rems als innerstädtische Freiraumachse einbeziehen (Aufenthaltsqualität, Wegeführung). • Ortsteilbezug: Charakter und Dichte in Bargau, Rechberg, Bettringen & Co. getrennt bewerten. • Bauen & Recht: Vorhaben gegen geltende Bebauungspläne/Satzungen der Stadt halten; Bestandsunterlagen und Leitungen vor Ort klären.