ImmobilienbewertungAlflen 2025

Alflen liegt im Norden der Verbandsgemeinde Ulmen in der Eifel. Der ältere, höher gelegene Bereich wird als „Kirch-Alflen“ bezeichnet, jenseits des Litzbachs liegt das „Überdorf“. Beide Benennungen sind ortsüblich und beschreiben die gewachsene Siedlungsstruktur. Für die Anbindung an den ÖPNV bestehen benannte Haltepunkte innerhalb des Ortes, darunter „Alflen Moselweg“ und „Kirchstraße“, die durch eine Regionalbuslinie bedient werden .

Der Bestand setzt sich überwiegend aus Ein- und kleineren Mehrfamilienhäusern zusammen; typische Baualtersklassen reichen von traditionellen Eifelhäusern bis zu Nachkriegs- und jüngeren Erweiterungen. Bei Bestandsobjekten sind energetische Sanierungen (Dach, Fenster, Heizung) sowie der bauliche Feuchteschutz relevant. Ländliche Topografie mit Hanglagen und Bachnähe erfordert eine genaue Objektaufnahme (Entwässerung, Unterfangungen, Außenanlagen). Für rechtliche Rahmenbedingungen sollten Bebauungspläne und örtliche Satzungen der Gemeinde bzw. Verbandsgemeinde geprüft werden; für Alflen sind entsprechende Unterlagen – etwa zur Änderung eines Bebauungsplans entlang der L 52 – öffentlich abrufbar .

Für freistehende und Reihenhäuser ist das Vergleichswertverfahren regelmäßig geeignet; ergänzend kann das Sachwertverfahren herangezogen werden, wenn Vergleichsfälle fehlen oder die Objektbesonderheiten dominieren. Bei vermieteten Einheiten im kleineren Mehrfamiliensegment ist das Ertragswertverfahren anzuwenden. Kleinteilige Teilbereiche wie Kirch-Alflen und Überdorf sowie mögliche Unterschiede bei Lagequalitäten innerhalb des Dorfkerns erfordern eine feine Abgrenzung der Mikrolage. Bewertungsannahmen sollten mit den planungsrechtlichen Festsetzungen abgeglichen werden (z. B. Baugrenzen, Nutzungen) und die örtliche Erschließung (Wege, Haltepunkte) ausdrücklich berücksichtigt werden.

Checkliste für die Besichtigung: (1) ÖPNV-Zugänglichkeit am Objekt – fußläufige Entfernung zu den Haltepunkten „Alflen Moselweg“ oder „Kirchstraße“ der Regionalbuslinie prüfen (siehe Fahrplanhinweis in Abschnitt „Lage & Struktur“).