ImmobilienbewertungAlfter 2025

Alfter liegt im Rhein-Sieg-Kreis unmittelbar westlich von Bonn und reicht von den Hängen der Ville bis in die Übergangszone zur Rheinebene. Die Gemeinde gliedert sich in die Ortsteile Alfter-Ort, Oedekoven, Gielsdorf, Impekoven sowie Witterschlick mit Volmershoven-Heidgen. Teilweise gehören kleinere Weiler wie Birrekoven, Olsdorf, Nettekoven oder Ramelshoven zu diesen Ortschaften. Für die Immobilienbewertung ist wichtig, dass sich die Ortsteile strukturell deutlich unterscheiden. Alfter-Ort mit Schlossumfeld und Hochschulstandort wirkt eher kleinstädtisch, während Oedekoven, Gielsdorf und Impekoven dörfliche Kerne mit Ein- und Zweifamilienhäusern und ergänzenden Neubauquartieren aufweisen. Witterschlick/Volmershoven-Heidgen im Süden der Gemeinde ist durch frühere Tonindustrie, Bahnanschluss und Mischstrukturen aus Wohnen und Gewerbe geprägt. Preislich relevant sind neben dem Ortsteil selbst die genaue Lage im Hang- oder Tallbereich, die Einbindung in historisch gewachsene Straßenräume und die Nähe zu Ortskernen, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten.

Im Bestand dominieren in Alfter Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser in den Dorfkernen und randlichen Neubaugebieten. In vielen Straßenzügen stehen Häuser aus den 1950er bis 1980er Jahren neben jüngeren Einfamilienhäusern und Reihenhäusern. Besonders in Impekoven und Oedekoven wurden seit den 1990er Jahren Neubaugebiete ergänzt. Alfter-Ort ist zusätzlich durch die Alanus Hochschule für Kunst und Gesellschaft geprägt, die mit den Standorten Johannishof (Campus I) und Villestraße (Campus II) Studierende anzieht. Das führt zu einer gewissen Nachfrage nach kleinen Wohneinheiten und zur Mischnutzung aus Wohnen, Bildung und kulturellen Einrichtungen. Bei der Objektprüfung sollten neben der Wärmedämmung von Dach und Fassade vor allem Fenster, Leitungen sowie Feuchte- und Schallschutzsituation beachtet werden. In älteren Gebäuden können Modernisierungsstaus bestehen, während neuere Quartiere häufig über zeitgemäßere energetische Standards verfügen. Garagen, Stellplätze und Gartenflächen wirken sich in den gewachsenen Ortsteilen teilweise deutlich auf den Marktwert aus.

Alfter ist verkehrlich stark auf Bonn ausgerichtet. Entlang der Voreifelbahn (S-Bahn-Linie S23) liegen die Haltepunkte Alfter-Witterschlick und Alfter-Impekoven, die Verbindungen Richtung Bonn Hbf und Euskirchen herstellen. Baumaßnahmen zur Elektrifizierung führen zeitweise zu Ersatzverkehren, grundsätzlich ist die Strecke jedoch ein wichtiger Faktor für Pendlerlagen in Witterschlick und Impekoven. Am nördlichen Rand von Alfter-Ort befindet sich zudem der Halt Alfter/Alanus Hochschule der Vorgebirgsbahn, auf dem die Stadtbahnlinien 18 und 68 verkehren. Sie verbinden Alfter direkt mit Bonn und Köln. Ergänzt wird das Netz durch Buslinien der Regionalverkehr Köln und SWB, die die Ortsteile untereinander und mit den Bahnhöfen verknüpfen. Bei der Bewertung von Wohnimmobilien sollte geprüft werden, ob eine Lage fußläufig zu einem Haltepunkt liegt, wie häufig die Takte sind und ob Lärmimmissionen durch Bahnlinien oder stärker befahrene Straßen (Bundesstraße 56, Anbindung an A555 und A565) zu berücksichtigen sind. Für Mietobjekte sind kurze Wege zu ÖPNV-Haltestellen in der Regel ein Preistreiber.

Teile des Gemeindegebiets von Alfter reichen in den Kottenforst hinein, der mit dem Naturschutzgebiet „Kottenforst“ (Kennung SU-062) einen geschützten Wald- und Erholungsraum bildet. Für Bauvorhaben und Gartennutzungen in der Nähe solcher Schutzgebiete gelten erhöhte Anforderungen an Eingriffe, Beleuchtung, Wegführungen und Versiegelung. Der Rhein-Sieg-Kreis stellt mit dem Landschaftsplan Nr. 3 „Alfter“ für den Außenbereich und ausgewählte Grün- und Landwirtschaftsflächen einen verbindlichen Rahmen für Natur- und Landschaftsentwicklung bereit. Festsetzungen zu Schutzgebieten, Landschaftsschutz und Ausgleichsflächen können die Nutzbarkeit von Grundstücken beeinflussen, insbesondere am Siedlungsrand und in Hanglagen. Für eine fundierte Wertermittlung empfiehlt sich der Abgleich des konkreten Flurstücks mit Bebauungsplänen und Satzungen der Gemeinde Alfter sowie mit den Karten und Festsetzungen des Landschaftsplans. In sensiblen Lagen am Übergang zum Außenbereich kann dies über Baugrenzen, zulässige Versiegelung oder Auflagen zum Baumbestand direkte Auswirkungen auf die bauliche Ausnutzung und damit den Wert haben.

Für eigengenutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in Alfter wird häufig der Vergleichswertansatz verwendet, da sich innerhalb der Ortsteile typischerweise Referenzobjekte finden. Gerade in gewachsenen Quartieren mit individueller Bausubstanz – etwa rund um Schloss Alfter oder in älteren Dorfkernen – kann ergänzend der Sachwert zur Plausibilisierung sinnvoll sein. Bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Eigentumswohnungen und kleineren Wohn- und Geschäftshäusern in den Ortskernen kommen Ertragswertbetrachtungen zum Einsatz. Hier spielen nachhaltig erzielbare Mieten, Leerstandsrisiken und Bewirtschaftungskosten eine zentrale Rolle. Die Nähe zu Bahn- oder Stadtbahnhaltestellen in Witterschlick, Impekoven oder am Halt Alfter/Alanus Hochschule wirkt sich in der Regel positiv auf die Vermietbarkeit aus. In allen Segmenten sollten Eigentümerinnen und Eigentümer die örtlichen Bebauungspläne, eventuelle Erhaltungssatzungen sowie die Lage im Verhältnis zu Schutz- und Landschaftsplanflächen prüfen. Eine qualifizierte Verkehrswertermittlung berücksichtigt diese Rahmenbedingungen zusammen mit Marktkennzahlen und objektbezogenen Besonderheiten wie Modernisierungsstand, Stellplatzsituation und energetischer Qualität.