ImmobilienbewertungKoenigswinter 2025

Königswinter liegt rechtsrheinisch im Rhein-Sieg-Kreis und umfasst neun offiziell benannte Stadtbereiche: Königswinter, Niederdollendorf, Oberdollendorf, Oberpleis, Thomasberg, Heisterbacherrott, Ittenbach, Stieldorf und Eudenbach. Die Siedlungsstruktur teilt sich in Tal- und Berglagen; große Teile berühren das Naturschutzgebiet Siebengebirge. Schienenanschlüsse bestehen u. a. über den Bahnhof Königswinter an der rechten Rheinstrecke sowie über die Stadtbahnlinie 66, die durch mehrere Ortsteile verläuft.

Bestände reichen von Altstadt-Häusern im Tal über Nachkriegs- und 1970er-Bauten bis zu Einfamilienhäusern in den Höhenorten. Hanglagen bringen Aussicht, aber prüfen Sie Zufahrten, Standsicherheit und Entwässerung. Im Talbereich nahe Rhein sind Hochwasseraspekte relevant; für Objekte an Rhein oder Pleisbach sollten Sie die offiziell bereitgestellten Hochwassergefahrenkarten konsultieren (HQhäufig/HQ100/HQextrem) und bauliche Vorsorge bewerten. Energetisch gilt: Baualtersklassen unterscheiden sich deutlich in Dämmstandard und Anlagentechnik; Modernisierungsnachweise, Dach/Leitungen sowie eventuelle Denkmaleigenschaften sind objektbezogen zu klären.

Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser bietet sich regelmäßig das Vergleichswertverfahren an; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ist das Ertragswertverfahren zentral, während bei individuell geprägten Objekten (z. B. älteren Ein-/Zweifamilienhäusern in Hanglage) auch Sachwertkomponenten wichtig werden. Die kleinteilige Struktur der neun Stadtbereiche und zahlreicher Ortsteile erfordert saubere Lageabgrenzungen je Teilmarkt; verkehrliche Anbindung (Bahnhof Königswinter, Haltepunkte in Niederdollendorf/Oberdollendorf, Stadtbahnlinie 66) und Nähe zu Schutzgebieten im Siebengebirge können die Marktgängigkeit beeinflussen. Bewertungen sollten daher belastbare Vergleichsobjekte aus demselben Ortsteil und eine Prüfung planungsrechtlicher Rahmenbedingungen (Bebauungspläne/Satzungen) der Stadt berücksichtigen.

Checkliste für die Ortsbegehung: 1) Naturnähe/Schutzstatus: Liegt das Objekt am Rand des Naturschutzgebiets Siebengebirge (z. B. bei Ittenbach/Heisterbacherrott)? Planungs- und Nutzungsauflagen beachten. 2) ÖPNV: Erreichbarkeit eines konkreten Haltepunkts prüfen, etwa Bahnhof Königswinter an der rechten Rheinstrecke; Übergänge und Barrierefreiheit vor Ort sichten. 3) Topografie: Hangneigung, Zufahrtsbreiten, Winterdienst. 4) Umfeld: Erhaltungs-/Gestaltungssatzungen im Talbereich der Altstadt abklären.