ImmobilienbewertungAltusried 2025

Altusried umfasst offiziell die Ortsteile Altusried, Frauenzell, Kimratshofen, Krugzell und Muthmannshofen; als weiterer Gemeindeteil ist der bewaldete Hohentanner Wald ausgewiesen. Die Siedlungsstruktur ist kleinteilig, mit dörfischen Ortskernen und Streulagen im Hügelland des Allgäus. Topografisch prägend sind bewaldete Höhenzüge und offene Fluren; bauliche Entwicklungen orientieren sich an den bestehenden Dorfkernen. Die Nähe zu bewaldeten Hochflächen und landwirtschaftlich geprägten Tälern sorgt für deutliche Unterschiede zwischen den Ortsteilen; Baulücken und Nachverdichtung erfolgen überwiegend im Bestand. Die Ortsmitten bleiben dabei identitätsstiftend, was sich in der Pflege traditioneller Bausubstanz und Platzräume zeigt.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Höfe in den historischen Dorfkernen; neuere Wohngebiete liegen in den Randbereichen der Ortsteile. Vor einem Erwerb sind Baujahre, energetischer Zustand und Erschließung zu prüfen. Für Grundstücke und Vorhaben gilt: rechtskräftige Bebauungspläne und Satzungen der Gemeinde regeln Nutzung, Baugrenzen und Gestaltung und sollten vorab eingesehen werden (Bauleitpläne-Portal des Marktes Altusried). Aufgrund der Lage an der Iller ist zusätzlich ein Blick in die amtlichen Hochwasserinformationen sinnvoll; das LfU stellt hierfür Beiblätter zur Hochwasserrisikokarte bereit. Prüfen Sie Objektlage und geplante Nutzung immer gegen diese Karten. In Hanglagen sind Baugrund, Entwässerung und Zufahrten sorgfältig zu prüfen; bei älteren Gebäuden lohnt der Blick auf Dach, Fenster und Heizung mit Fokus auf zeitgemäße Standards. Bei Hofstellen sind Nebenanlagen, Zufahrtsbreiten und mögliche Umnutzungen frühzeitig mit der Gemeinde abzuklären. Die Kombination aus Bestandsschutz und aktuellem Planungsrecht entscheidet oft über die Machbarkeit.

Für Wohnimmobilien eignen sich je nach Objekt Vergleichs- oder Sachwertverfahren; bei Ertragsobjekten kommt das Ertragswertverfahren hinzu. Die starke Ortsteilstruktur erfordert eine sehr lokale Ableitung von Liegenschaftsmerkmalen (Umfeldqualitäten, Nachfragetypen). Bauplanungsrechtliche Festsetzungen und der Flächennutzungsplan der Gemeinde liefern wertvolle Hinweise zu Nutzungen, Erschließungen und potenziellen Entwicklungen und sollten in die Wertermittlung einfließen (z. B. Festsetzungen zu Baugebieten oder Ortsrandlagen). Für Vergleichswerte sollten Objekte aus demselben Ortsteil und mit ähnlicher Erschließung herangezogen werden; Streulagen und Weiler sind separat zu betrachten. Bei Höfen und größeren Grundstücken gewinnen Bodenwert, wirtschaftliche Einheit und baurechtliche Zulässigkeiten an Gewicht; bei gemischt genutzten Objekten ist eine trennscharfe Ermittlung der Ertragsanteile notwendig.

1) Natur & Freizeit: Liegt das Objekt in der Nähe des Natura-2000-Gebiets „Illerdurchbruch zwischen Reicholzried und Lautrach“? Das Gebiet ist landschaftlich prägend und naturschutzfachlich bedeutend – dies erhöht Freizeitwert, kann aber auch Auflagen nach sich ziehen ( ). 2) Erreichbarkeit: Prüfen Sie fußläufige Distanz zu konkreten Haltepunkten der Buslinie 66 (z. B. Altusried Rathausplatz) und Taktlage gemäß Fahrplan – relevant für Alltag und Vermietbarkeit ( ). 3) Ortsteilcharakter: Prüfen Sie, ob die Lage eher dörflich-ruhig (z. B. Frauenzell) oder zentraler im Hauptort liegt – dies beeinflusst Erreichbarkeit, Alltagswege und Vermietbarkeit.