ImmobilienbewertungBuchenberg 2025

Buchenberg ist ein Markt im Landkreis Oberallgäu und liegt im Allgäuer Seenland westlich von Kempten auf etwa 895 bis über 1000 Metern Höhe. Der Ort wirbt als „Sonnenterrasse des Allgäus“ und profitiert von einer exponierten, klimatisch reizvollen Hochlage. Neben dem kompakten Hauptort umfasst die Gemeinde rund 50 Gemeindeteile. Wichtige Ortsteile für die Immobilienbetrachtung sind Ahegg, Eschach, Kreuzthal und Wirlings. Ahegg liegt zwischen dem Ortskern Buchenberg und Kempten-West und ist eine überwiegend wohngeprägte Siedlung mit Anbindung Richtung Stadt. Eschach und weitere Weiler im Norden und Westen sind stärker von Wäldern, dem Buchenberger Wald und dem Eschacher Weiher geprägt. Kreuzthal und Eschachthal liegen bereits tief in der Adelegg und sind deutlich peripherer, mit längeren Fahrzeiten nach Kempten, dafür mit hohem Natur- und Ruhewert. Diese Unterschiede schlagen sich in den Marktpreisen und der Nachfrage nach Dauerwohnsitzen oder Zweitwohnsitzen nieder.

Das Ortsbild im Hauptort Buchenberg wird von Ein- und Zweifamilienhäusern, kleineren Mehrfamilienhäusern und dörflichen Ensembles rund um Kirche und Rathaus geprägt. In Ahegg und Eschach dominieren ebenfalls Wohnnutzungen, teils mit neueren Siedlungsstrukturen und verdichteten Reihenhauslösungen. In den peripheren Lagen Richtung Adelegg finden sich landwirtschaftliche Anwesen, Streusiedlungen und vereinzelt Ferien- oder Zweitwohnsitze. Für die weitere Entwicklung des Wohnungsangebots ist insbesondere das Bebauungsgebiet „Prestel-Wiese“ im östlichen Bereich des Hauptorts relevant. Der 2024 als Satzung beschlossene Bebauungsplan regelt unter anderem Baugrenzen, zulässige Grundflächenzahl, Gebäudehöhen und Dachformen und liegt zwischen Kemptener Straße (Bereich Feuerwehrhaus) und Amweg in Nachbarschaft zum Kindergarten St. Magnus. Für Bewertung und An- oder Verkauf in diesem Gebiet sollten die planerischen Festsetzungen, bauordnungsrechtlichen Vorgaben und Hinweise aus Boden- und Versorgungsplänen genau herangezogen werden.

Der wichtigste Alltagsbezugspunkt für Buchenberg ist die Stadt Kempten. Mit dem Auto sind es vom Hauptort über die Staatsstraße nur rund 10 bis 15 Minuten in die Stadt, je nach Lage der Immobilie. Für Pendler spielt die Regionalbuslinie 50 eine zentrale Rolle: Sie verbindet unter anderem Kempten, Buchenberg, Wengen und Weitnau beziehungsweise Isny. Wichtige Haltepunkte liegen am Rathaus Buchenberg und in Wirlings, teils mit auf den Schülerverkehr in Kempten abgestimmten Fahrplänen. Im Hauptort selbst konzentrieren sich Grundschule, Kinderbetreuung, ärztliche Basisversorgung und der größte Teil der Nahversorgung. Wer eine Immobilie in einem der abgelegenen Gemeindeteile erwirbt, muss typischerweise längere Wege zu Arzt, Supermarkt und Schule einkalkulieren. In Hanglagen und höher gelegenen Ortsteilen ist zudem die Wintertauglichkeit der Zufahrten und Stellplätze ein bewertungsrelevanter Aspekt.

Nordwestlich von Buchenberg liegt der auf rund 1000 Metern Höhe gelegene Eschacher Weiher, der zusammen mit den umgebenden Flächen als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen ist. Die Fläche umfasst etwa 60 Hektar und dient dem Schutz des charakteristischen Moor- und Waldbereichs sowie des Landschaftsbildes. Im Landschaftsschutzgebiet sind bauliche Veränderungen und Nutzungen, die dem Schutzzweck zuwiderlaufen, deutlich eingeschränkt oder genehmigungspflichtig. Neben dem Eschacher Weiher gibt es im Gemeindegebiet weitere Schutzgebiete wie das Naturschutzgebiet Rohrbachtobel im Wirlinger Forst und das Naturschutzgebiet Hölzlers Tobel. Für Grundstücke in unmittelbarer Nähe dieser Bereiche steigt der Freizeit- und Erholungswert, gleichzeitig sind bei Neubauten, Anbauten oder Umnutzungen Anforderungen aus Naturschutz- und Wasserrecht sorgfältig zu prüfen. In der Bewertungspraxis sollten mögliche Nutzungseinschränkungen und ein erhöhter Erholungswert gegeneinander abgewogen werden.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser im Hauptort sowie in gut erschlossenen Ortsteilen bietet sich häufig das Vergleichswertverfahren an, sofern ausreichend marktnahe Vergleichsangebote oder -verkäufe vorliegen. In zentrumsnahen Lagen mit fußläufiger Nähe zu Rathaus, Schule und Nahversorgung lassen sich Preise aus ähnlichen Objekten in Buchenberg und Kempten gut heranziehen. In peripheren Bereichen wie Kreuzthal, abgelegenen Weilern oder in stark waldnahen Hanglagen wird das Sachwertverfahren wichtiger, da dort weniger standardisierte Vergleichsfälle existieren und Grundstücksgröße sowie Gebäudesubstanz stark variieren. Für vermietete Mehrfamilienhäuser oder kleine Wohnanlagen kann das Ertragswertverfahren sinnvoll sein, wobei lokale Mieten, Leerstandsrisiken und die Attraktivität für Pendler nach Kempten zu berücksichtigen sind. In der Nähe von Schutzgebieten wie dem Eschacher Weiher oder in Bereichen mit spezifischer Bauleitplanung (z. B. Prestel-Wiese) sind öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen besonders wichtig. Dazu gehören Festsetzungen aus Bebauungsplänen, Baugrenzen, Grundflächen- und Geschossflächenzahlen, mögliche Baulasten sowie naturschutz- oder wasserrechtliche Einschränkungen. Eine fundierte Verkehrswertermittlung sollte diese Faktoren objektscharf prüfen.