ImmobilienbewertungWiggensbach 2025

Wiggensbach liegt westlich von Kempten im hügeligen Voralpenland des Oberallgäus. Für die Anbindung an die Kreisstadt sorgt die Buslinie 40 (Kempten–Wiggensbach–Ermengerst). Sie bedient im Ort u. a. die Halte „Wiggensbach Marktplatz“, „Kapellengarten“ und „Wang“ und bindet den Schul- und Einkaufsverkehr an die Kemptener Innenstadt an. Die Trasse verbindet das Gemeindegebiet ganztägig mit Kempten Hbf und wichtigen Umsteigepunkten wie Zentrum/ZUM und Forum Allgäu. Für Immobilienkäufer bedeutet das: Schul- und Arbeitswege sind ohne Pkw möglich, Zustiegspunkte liegen im Kernort verteilt, und selbst Randlagen profitieren in der Regel von erreichbaren Halten im Ort. In Wertermittlungen kann die ÖPNV-Erschließung als lageprägendes Merkmal berücksichtigt werden, insbesondere bei familienorientierten Objekten und Mietwohnungen.

Im Bestand dominieren im Hauptort und in den Weilern Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Hofstellen mit Nebengebäuden; in neuen Quartieren gelten die jeweiligen Festsetzungen der Bebauungspläne. Vor dem Kauf sind energetischer Zustand (Dach, Fassade, Fenster, Heizung), Grundrissflexibilität und mögliche Nebenanlagen (Scheunen/Schuppen) kritisch zu prüfen. Für Neubau, Anbau oder Nutzungsänderung empfiehlt sich der Blick in die gemeindliche Bauleitplanung: Der Markt stellt Pläne samt Begründung, Umwelt- und hydrogeologischen Untersuchungen (z. B. Westenried-Süd/-Ost) öffentlich bereit. Diese Unterlagen klären u. a. Entwässerung, Artenschutz, Abstände und Erschließung – und liefern damit belastbare Anhaltspunkte für Genehmigungsfähigkeit und Folgekosten. Zusätzlich lohnt ein Blick auf Dachformen, Firstrichtungen und örtliche Gestaltungsvorgaben, die in den örtlichen Bauvorschriften geregelt sein können. In ländlich geprägten Teilbereichen sollte man Zufahrten, Wendemöglichkeiten und Leitungsrechte klären; bei Altbauten sind Tragwerk, Feuchtepfade und eventuelle Anbauten aus verschiedenen Bauzeiten systematisch zu erfassen. Die veröffentlichte Hydrogeologie unterstützt die Beurteilung von Versickerung und Drainage. Wer vermieten will, prüft parallel Stellplatznachweise und Nutzungsarten laut Planunterlagen – so lassen sich spätere Überraschungen vermeiden.

Für freistehende Häuser und Doppelhaushälften ist die Kombination aus Vergleichs- und Sachwertverfahren praxistauglich; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ergänzt das Ertragswertverfahren die Analyse. Lokal wichtig ist die kleinteilige Struktur: Die Gemeinde benennt als offizielle Ortsteile Ermengerst und Westenried sowie zahlreiche Weiler und Einöden. Das führt zu stark variierenden Mikrostandorten – von zentralen Lagen am Marktplatz bis zu Streulagen mit landwirtschaftlichem Umfeld. Bewertung und Marktansprache sollten daher Erreichbarkeit (insbesondere ÖPNV-Halte der Linie 40), Höhenlage/Topografie und baurechtliche Rahmenbedingungen je Ortsteil gesondert berücksichtigen. Für Streulagen ohne unmittelbare Nahversorgung ist die Autarkie des Gebäudes (Wärmeerzeugung, Abstell- und Lagerflächen) oft werterheblicher als in zentralen Bereichen. In der Marktansprache empfiehlt sich eine differenzierte Darstellung je Ortsteil/Weiler, inklusive Zufahrtsqualität und Taktlage, statt eines einheitlichen Lagebegriffs „Wiggensbach“. Bei Vergleichskaufpreisen sollten Objekte aus ähnlich strukturierten Ortsteilen herangezogen werden, um Lageunterschiede nicht zu verwischen.