ImmobilienbewertungAschaffenburg Gemeindefreies Gebiet 2025

Im Landkreis Aschaffenburg existieren mehrere gemeindefreie, überwiegend geschlossene Waldflächen im bayerischen Spessart (u. a. Rothenbucher Forst, Wiesener Forst). Sie besitzen keine Ortsteile und sind in der Regel vollständig bewaldet. Für die Erreichbarkeit relevant ist der Linienbusverkehr: Die VAB-Linie 42 verbindet u. a. Rothenbuch und Weibersbrunn über Waldaschaff/Hösbach; der Abschnitt zwischen Rothenbuch und Weibersbrunn verläuft durch die Forstlagen entlang der B 26 (Haltestelle „Weibersbrunn, Kreisel/A3“).

In gemeindefreien Gebieten dominieren forstliche Nutzungen, Einzelgebäude sind die Ausnahme (z. B. Forst-/Betriebsgebäude). Für Bestandsobjekte gelten die üblichen Prüfpunkte: Baujahr, Gebäudestatik, Brandschutz, Energieeffizienz, Leitungen, Abwasserlösung, Zufahrt/Winterdienst sowie Dienstbarkeiten. Wegen der Lage im Spessart sind Biotop- und Naturschutzbelange oft relevant; eine erste Orientierung bietet die amtliche Liste der Naturschutzgebiete in Unterfranken des LfU.

Für freistehende Gebäude in forstgeprägter Umgebung eignet sich je nach Nutzung der Sachwert oder bei vermieteten Objekten der Ertragswert; bei reinen Wald- und Wegeflächen ist eine separate forstliche Bewertung bzw. Bodenwertableitung notwendig. Vergleichswerte aus klassischen Wohnlagen sind oft nur eingeschränkt übertragbar, da Erschließung, Nutzbarkeit und öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen abweichen. Prüfen Sie genau: öffentlich-rechtliche Zulässigkeit (Außenbereich), Wegerechte, Zufahrtsqualität sowie mögliche Nutzungsbeschränkungen durch Natur- oder Forstrecht. Bei großflächigen Waldlagen ist die kleinteilige Mikrolage (Wegeanschluss, Relief, Exposition) für die Wertermittlung zentral.

Checkliste für eine ortsbezogene Prüfung: (1) Liegt das Grundstück im Umfeld eines ausgewiesenen Schutzgebiets wie „Hafenlohrtal (NSG-00333.01)“? (2) Wie ist die fußläufige Erreichbarkeit einer VAB-Haltestelle an der Linie 42 (z. B. „Weibersbrunn, Kreisel/A3“)?