ImmobilienbewertungAussernzell 2025

Außernzell liegt am Südrand des Bayerischen Waldes im Tal der Kleinen Ohe. Der Hauptort schmiegt sich an die Hügel des Sonnenwalds und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Schöllnach, die zentrale Verwaltungsaufgaben mitträgt. Die Gemeinde umfasst den Kernort Außernzell sowie offiziell benannte Ortsteile wie Allharting, Großmeicking, Außerrötzing oder Perling, viele davon eher Weiler oder Einzelhöfe am Hang. Zahlreiche Anwesen liegen sonnseitig über dem Tal, andere direkt unten an der Bachlage. Das Gemeindegebiet gehört zum Naturpark Bayerischer Wald und wird landschaftlich von bewaldeten Rücken und landwirtschaftlich genutzten Hängen geprägt. Für die Anbindung nach außen sind Haltestellen wie „Außernzell, Ort“, „Außernzell, Abzw Bahnhof“ und „Außernzell, Bahnhof“ wichtig; dort hält die Rufbus-Linie 8228 des Verbundtarifs DonauWald mit Verbindung über Schöllnach, Iggensbach, Hengersberg bis Deggendorf.

Die Bausubstanz reicht von alten Hofstellen mit Wirtschaftstrakt über Einfamilienhäuser der Nachkriegszeit bis zu neu ausgewiesenen Wohnflächen. Die Gemeinde steuert Nachverdichtung über Bebauungspläne wie das Gebiet „WA Atzinger Feld III“ sowie über Klarstellungs- und Ergänzungssatzungen, etwa „Außernzell-Ost“ oder „Großmeicking“. Diese Satzungen grenzen den Innenbereich vom Außenbereich ab und legen fest, wo An- und Umbauten oder Ersatzneubauten grundsätzlich zulässig sind und welche Baugrenzen, Dachformen und Zufahrtslösungen gelten. Wer kauft, sollte prüfen, ob das Haus in einem geregelten Baugebiet steht – dort sind Umbauten oft planbarer – oder frei im Außenbereich sitzt. Gerade bei Hofstellen mit Stadel und Stall wird die Umnutzung zu zusätzlichem Wohnraum schnell zur baurechtlichen und energetischen Großaufgabe. Auch Brandschutz in ausgebauten Stadeln ist Thema.

Im Kernort und in dichter bebauten Ortsteilen lässt sich ein Wohnhaus häufig über das Vergleichswertverfahren bewerten, weil ähnliche Gebäude mit vergleichbarem Grundriss existieren. Bei den typischen Vierseithöfen oder größeren Hofstellen zählt dagegen das Sachwertverfahren: Boden, Wohnhaus, Wirtschaftsgebäude und Zustand jedes einzelnen Bauteils werden getrennt angesetzt. Für Objekte mit vermieteten Einheiten – zum Beispiel ein gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus direkt im Hauptort – kommt zusätzlich das Ertragswertverfahren ins Spiel. Wichtig ist die extreme Kleinteiligkeit der Gemeinde. Schon der Sprung von der Ortsmitte Außernzell nach Großmeicking oder Außerrötzing bedeutet andere Zufahrtsbreiten, Geräuschkulissen durch Landwirtschaft und Nutzungsoptionen für Nebengebäude. Vor allem Zufahrtsrechte, Leitungsführungen und Abstandsflächen müssen objektbezogen nachvollzogen werden. Pauschale Online-Rechner treffen diese Feinheiten nicht; ein belastbares Gutachten betrachtet jedes Teilgrundstück separat. Das muss jede seriöse Bewertung sauber dokumentieren.

Vor dem Kauf zählt die Mikrolage. Erstens: Erreichbarkeit. Die Gemeinde hat mehrere Haltepunkte wie „Außernzell, Ort“ oder „Außernzell, Abzw Bahnhof“, erschlossen über die Rufbus-Linie 8228 (Verbundtarif DonauWald) Richtung Schöllnach, Hengersberg und Deggendorf. Zweitens: Topografie. Parzellen unten im Tal der Kleinen Ohe wirken oft eben und gut erschließbar, Hanglagen Richtung Sonnenwald bedeuten häufig steilere Zufahrten, mehr Schatten und im Winter andere Räum- und Streupflichten. Drittens: Planungsstatus. Liegt das Grundstück innerhalb eines kommunalen Bebauungsplans oder einer Klarstellungssatzung, sind spätere An- und Umbauten klarer definiert als bei frei stehenden Einzelhöfen. Viertens: Umgebung. Außernzell liegt im Naturpark Bayerischer Wald; Wald- und Wiesenflächen, Holzlager oder kleine landwirtschaftliche Nebennutzungen können direkt neben Wohnhäusern liegen. Wer kauft, sollte sich das tagsüber und abends ansehen.