ImmobilienbewertungHengersberg 2025

Hengersberg ist ein Markt im Landkreis Deggendorf (Niederbayern) mit eigener Verwaltung am Rathaus in der Mimminger Straße 2, Postleitzahl 94491. Die Gemeinde beschreibt sich als ältester Markt Altbayerns und gibt für ihr Gebiet eine Fläche von rund 45,85 km² bei einer Höhenlage zwischen 308 und 408 m über Normalnull an. Offiziell aufgeführt sind mehr als 60 Gemeindeteile; dazu zählen unter anderem Altenufer, Buch, Matzing, Mimming, Schwanenkirchen, Schwarzach und Waltersdorf. Diese kleinteilige Struktur prägt den Alltag: dichter bebauter Kernort rund um den Marktplatz, daneben verstreute Weiler und landwirtschaftlich geprägte Ortsteile.

Öffentliche Sitzungen des Bauplanausschusses zeigen, wie aktiv am Bestand gearbeitet wird: Vom Ausbau von Dachgauben am Oheweg 1 über ein neues Mehrfamilienhaus an der Deggendorfer Straße 6 bis zu einem gemischten Wohn- und Büroprojekt unter dem Titel „Leben am alten Bahnhof“ in der Bahnhofstraße 23. Für Käufe oder Vermietungen heißt das: In Hengersberg wird nachverdichtet, Gebäude werden aufgestockt und frühere Bahn- bzw. Gewerbeflächen werden umgenutzt. Vor Unterschrift sollte man prüfen, ob genau diese Umbauten und Nutzungsänderungen genehmigt wurden und ob Carports mit Photovoltaik oder andere Nebengebäude baurechtlich sauber sind.

Für die Wertermittlung in Hengersberg reicht ein pauschaler Landkreis-Schnitt selten. Die Gemeinde listet über 60 Gemeindeteile auf rund 45,85 km² Fläche; die Spanne reicht vom dichten Kern rund um Marktplatz, Bahnhofstraße und Deggendorfer Straße bis zu Weilerlagen wie Matzing, Mimming oder Waltersdorf. Im Kernort, wo mehrgeschossige Häuser und gemischt genutzte Grundstücke häufiger vorkommen, kann der Vergleichswertansatz tragfähig sein. In Rand- und Weilerlagen zählt dagegen oft stärker der Sachwert des einzelnen Gebäudes, ergänzt um einen möglichen Ertragswert durch Einliegerwohnung oder Nebengebäude. Seriöse Gutachten für Hengersberg kombinieren diese Verfahren lagebezogen, statt blind mit Durchschnittswerten zu rechnen.

Mikrolage entscheidet hier brutal viel. Die Buslinie 4120 des Verbundtarif DonauWald (VDW) bedient laut Fahrplan die Haltestellen „Hengersberg, Marktplatz“ und „Hengersberg, Gewerbegebiet“ und bindet beide direkt an Deggendorf Hauptbahnhof an. Beim Ankauf sollte man also klären: Liegt das Haus eher beim Marktplatz (Alltag, Rathaus, Einkaufen) oder draußen beim Gewerbegebiet (Lieferverkehr, Parkflächen)? Für Vermietbarkeit ohne Auto und spätere Wiederverkaufschancen ist dieser Unterschied in Hengersberg real.