ImmobilienbewertungAllmannsweiler 2025

Allmannsweiler liegt im Landkreis Biberach und wird über den regionalen Busverkehr erschlossen: Die Linie 270 führt über die Haltestelle „Allmannsweiler Rathaus“, ausgewiesen in den Fahrplantabellen des Verkehrsverbunds DING. Für alltägliche Wege bedeutet das planbare Verbindungen im regionalen Netz; Umstiege sollten anhand des jeweiligen Fahrplans organisiert werden. Straßenseitig handelt es sich um eine ländlich geprägte Ortslage mit kurzen Wegen innerhalb des Dorfes.

Der Gebäudebestand ist dörflich geprägt; für Bestandsobjekte sind der technische Zustand, energetische Qualität und Substanzentscheidungen (Dach, Fenster, Heizung) entscheidend. Bei Grundstücken und Erdgeschosslagen empfiehlt sich eine Prüfung des Themas Überflutung: Das Land Baden‑Württemberg stellt Hochwassergefahrenkarten im offiziellen Viewer bereit, die Überflutungsflächen und Wassertiefen ausweisen. Diese Karten sollten in der Due‑Diligence herangezogen werden. Zusätzlich sinnvoll: Sichtprüfung von Dachentwässerung, Sockelzonen und Zufahrten auf Rückstau- und Oberflächenwasserpfade, Beurteilung der Belichtungssituation sowie Schallschutz innerhalb des Gebäudes. Bei Nebengebäuden und Anbauten ist die Genehmigungslage zu klären und mit den tatsächlichen Flächen abzugleichen. Bei Modernisierungen lohnt die Prüfung von Ausführungsqualität und Wartungsnachweisen.

Für Ein‑ und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser ist das Vergleichs‑ oder Sachwertverfahren üblich; bei vermieteten Objekten kann das Ertragswertverfahren ergänzen. Aufgrund der kleinteiligen Strukturen empfiehlt sich eine objektnahe Ableitung der wertrelevanten Parameter (Bauqualität, Modernisierungen, Nutzungsstruktur) und eine sorgfältige Prüfung planungsrechtlicher Rahmenbedingungen (BauNVO, örtliche Satzungen). Daten aus öffentlich zugänglichen Planwerken und amtlichen Bekanntmachungen der Gemeinde sind dabei einzubeziehen. Für die Bewertung ist eine saubere Dokumentation aller Annahmen und eine nachvollziehbare Herleitung der Parameter entscheidend. In der Marktanalyse empfiehlt sich die Nutzung nachvollziehbarer Vergleichsobjekte aus ähnlichen dörflichen Strukturen und Baualtersklassen. Für den Bodenwert ist die Planungs- und Nutzungsstruktur des konkreten Grundstücks maßgeblich; die Ergebnisse sind transparent zu dokumentieren, inklusive Annahmen zu Restnutzungsdauern, baulichen Mängeln und Modernisierungsstand. Bei fehlenden Vergleichsdaten kann das Sachwertverfahren mit objektspezifischen Zu- und Abschlägen tragfähig sein.

Checkliste für die Ortsprüfung: (1) ÖPNV‑Erreichbarkeit an der Haltestelle „Allmannsweiler Rathaus“ (Linie 270) für Alltagswege; (2) kommunale Bekanntmachungen und örtliche Informationen der Gemeinde für Hinweise zu Satzungen, Straßengewidmungen oder anstehenden Maßnahmen. Ergänzend: Wegeführung und Barrierefreiheit im direkten Zugang, Lagequalität innerhalb der gewachsenen Struktur sowie nachbarschaftliche Nutzungsmischung beurteilen. Ein Ortsrundgang zu unterschiedlichen Tageszeiten hilft, Routinen und Verkehrsaufkommen realistisch einzuschätzen.