ImmobilienbewertungBaunatal 2025

Baunatal liegt südlich von Kassel im Landkreis Kassel in Nordhessen. Die Stadt ist vergleichsweise jung: Aus den vormals selbstständigen Gemeinden Altenbauna, Altenritte, Großenritte und Kirchbauna entstand 1964 die Gemeinde Baunatal; später kamen Hertingshausen, Rengershausen und Guntershausen hinzu. Heute zählt Baunatal rund 28.000 Einwohner und gilt als größte Kommune im Landkreis. Prägend ist die Bauna, der kleine Fluss, der das Stadtgebiet von Nordwest nach Südost quert und im Stadtteil Guntershausen in die Fulda mündet. Die Siedlungsschwerpunkte verteilen sich klar nach Stadtteilen: dichte 60er/70er-Jahre-Bebauung rund um den Baunsberg in Altenbauna, historische Fachwerkkerne in Altenritte, Großenritte und Rengershausen sowie dörfliche Strukturen in Hertingshausen und Guntershausen. Verkehrlich ist Baunatal über den Bahnhof Baunatal-Guntershausen angebunden; dort halten Regionalzüge und die RegioTram RT5 Richtung Kassel Hauptbahnhof.

Wer in Baunatal kauft oder mietet, begegnet zwei klaren Bautypen. In Altenbauna rund um den Baunsberg entstanden in den 1960er und 1970er Jahren große Wohnblöcke, Hochhäuser und Zeilenbauten für die Belegschaft des neuen Volkswagen-Standorts. Diese Gebäude sind solide, aber oft energetisch im Ursprungszustand: Dämmung, Fenster, Leitungen, Aufzüge – alles genau prüfen. In Altenritte, Großenritte oder Rengershausen dominieren dagegen ältere Fachwerkhäuser und enge Dorfkerne. Dort können Denkmalschutz und Tragwerk eine Rolle spielen, also früh Bebauungsplan, Brandschutz und Statik klären. Zusätzlich verläuft die Bauna quer durch die Stadt und mündet bei Guntershausen in die Fulda. Das Regierungspräsidium Kassel will entlang der Bauna bis Baunatal-Guntershausen ein Überschwemmungsgebiet rechtsverbindlich festsetzen; das Land Hessen führt den Abschnitt der Fulda als Risikogebiet. Wer nah am Ufer kaufen will, muss diese Restriktionen mitdenken.

Für die Wertermittlung in Baunatal taugt kein Schema F, weil die Stadtteile völlig unterschiedlich wirken. Im geplanten Zentrum rund um Altenbauna und den Baunsberg dominieren große Mehrfamilienhäuser aus der Aufbauphase der 60er/70er Jahre. Dort passt oft das Ertragswertverfahren, weil Bewirtschaftungskosten und Vermietbarkeit dieser Anlagen den Wert treiben. In Hertingshausen, Kirchbauna oder am Rand von Großenritte stehen eher freistehende Einfamilien- und Doppelhäuser mit Garten; hier landet man häufig beim Sachwertverfahren, also Bodenwert plus Substanzzustand. Die historischen Kerne von Altenritte, Großenritte oder Rengershausen bringen dann noch ein drittes Thema ins Spiel: Fachwerk, enge Parzellen, mögliche Auflagen zum Erhalt. Ohne Baujahr, Umbauten, energetische Sanierungen und eventuelle Satzungen ist keine saubere Bewertung möglich.