ImmobilienbewertungNiestetal 2025

Niestetal ist eine Gemeinde im Landkreis Kassel in Hessen und besteht amtlich aus den Ortsteilen Heiligenrode und Sandershausen. Das Rathaus liegt am Dr.-Walter-Lübcke-Platz 1 zwischen beiden Ortsteilen; die Postleitzahl für Niestetal ist 34266. Die Gemeinde beschreibt sich als lebens- und liebenswert, mit gewachsenen Dorfkernen, Dorfplatz und Park Heiligenrode mit Teich sowie neueren Wohn- und Gewerbeflächen. Erreichbar ist Niestetal über die Autobahnanschlussstelle Kassel-Nord an der A7, die beide Ortsteile anbindet. Im Alltag wichtig: Niestetal ist über den Nordhessischen Verkehrsverbund (NVV) per Linienbus erschlossen. Genannt werden die Linien 30, 31, 32, 33, 33.1, 33.2 und 52 mit regelmäßigen Verbindungen in Richtung Kassel und die umliegenden Orte. Diese Busanbindung ist ein echter Standortfaktor, weil sie auch ohne Auto Mobilität zwischen Sandershausen, Heiligenrode und Kassel ermöglicht .

Wer in Niestetal kaufen oder mieten möchte, sollte zuerst klären, in welchem Ortsteil sich das Objekt befindet. Heiligenrode und Sandershausen haben jeweils eigene Bebauungspläne der Gemeinde. Diese Pläne gelten nicht für die gesamte Gemarkung, sondern für klar abgegrenzte Teilgebiete, und legen dort u. a. Nutzung, zulässige Bauweise, Dachformen oder Geschosszahl fest. Das bedeutet konkret: Anbau, Aufstockung, Carport oder eine neue Gaube können in einem Straßenzug erlaubt sein und zwei Straßen weiter schon an Auflagen scheitern. Vor einem Kaufvertrag sollten Sie daher prüfen, ob Ihr Gebäude bzw. das Wunschgrundstück innerhalb eines geltenden Bebauungsplans liegt und welche Festsetzungen dort hinterlegt sind, statt nur auf den optischen Eindruck zu vertrauen. Die Gemeinde stellt die Bebauungspläne getrennt für beide Ortsteile online bereit .

Für die Wertermittlung in Niestetal funktioniert selten ein einziges Raster für die ganze Gemeinde. Hintergrund: Am 1. August 1972 wurden die zuvor eigenständigen Gemeinden Heiligenrode und Sandershausen zur Großgemeinde Niestetal zusammengeschlossen. Seitdem gibt es eine gemeinsame Verwaltung, aber die Ortsteile haben weiterhin eigene Zentren, Straßennetze und typische Bebauung. Das hat direkte Auswirkungen auf Bewertungsverfahren. Einfamilienhäuser in ruhigen Nebenstraßen mit Gartenanteil lassen sich häufig gut über das Sachwertverfahren greifen, weil Grundstück und Gebäudequalität im Vordergrund stehen. Mehrfamilienhäuser oder Mischobjekte nahe belebteren Achsen lassen sich eher mit dem Ertragswertverfahren vergleichen, bei dem die nachhaltige Vermietbarkeit im Vordergrund steht. Für Reihenhäuser oder Doppelhaushälften in seriell errichteten Wohngebieten kann wiederum das Vergleichswertverfahren sinnvoll sein, weil ähnliche Objekte im selben Ortsteil existieren. Kurz gesagt: Man bewertet in Niestetal fast immer auf Ortsteil-Ebene, nicht pauschal gemeindeweit .

Die Mikrolage entscheidet in Niestetal oft über langfristige Risiken. Das Land Hessen untersucht den Unterlauf der Nieste bis zu ihrer Mündung in die Fulda. Für diesen Abschnitt sind Überschwemmungsflächen definiert, die ausdrücklich die Gemarkungen Sandershausen und Heiligenrode betreffen. Dort sind größere versiegelte Flächen vorhanden, wodurch Starkregen- und Hochwasserspitzen weniger schnell versickern. Vor allem tiefer liegende Parzellen entlang der Bach- und Flussläufe gelten als potenzielle Retentions- bzw. Überflutungsräume. Was heißt das für Käuferinnen und Käufer? Prüfen Sie vor einer Entscheidung, ob das Grundstück innerhalb eines ausgewiesenen Überschwemmungsbereichs der Nieste beziehungsweise nahe der Fulda liegt und ob Kellerräume, Heiztechnik oder Stromverteilung dort gegen Rückstau und Feuchteeintrag gesichert sind. Die Hochwassergefahrenkarten des Landes liefern hier harte Anhaltspunkte – sie nennen explizit die betroffenen Flächen in den Gemarkungen Niestetal-Sandershausen und Niestetal-Heiligenrode .