ImmobilienbewertungFuldabrueck 2025

Fuldabrück liegt unmittelbar südlich und südsüdöstlich der Stadt Kassel. Das Gemeindegebiet zieht sich vom Nordwesthang der Söhre, einem großen zusammenhängenden Waldgebiet Nordhessens, hinunter in die Fuldaaue. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Bergshausen, Dennhausen/Dittershausen und Dörnhagen; Verwaltungssitz ist Dörnhagen. Die Fulda berührt die Ortsteile Bergshausen, Dennhausen und Dittershausen direkt, in Dennhausen mündet der aus Dörnhagen kommende Rummelsbach in den Fluss. An der Fulda liegt auch das Naturschutzgebiet „Waldauer Kiesteiche“, das sowohl zur Stadt Kassel als auch zur Gemeinde Fuldabrück gehört und als Brut- und Rastplatz für Wasservögel geschützt ist. Der Verkehr ist stark auf Kassel ausgerichtet: Die Landesstraße 3460 bzw. die frühere B 83 erschließt die Ortsteile, außerdem fahren NVV-Buslinien wie die 17 über Kassel Hauptbahnhof, den Industriepark Waldau, Bergshausen und die Haltestelle „Rathaus“ in Fuldabrück-Dörnhagen.

In Fuldabrück dominieren in allen Ortsteilen Ein- und Zweifamilienhäuser mit Garten, oft klassische Nachkriegssiedlungen und spätere Nachverdichtungen. Die Gemeinde steuert diese Nutzung über Bebauungspläne. Der Bebauungsplan Nr. 6, der ursprünglich 1971 beschlossen und 1972 genehmigt wurde und 2022 erneut begründet wurde, weist in Bergshausen ein allgemeines Wohngebiet für Ein- und Doppelhäuser aus, grenzt öffentliche Grünflächen sowie ein Wochenendhausgebiet direkt an der Fulda ab und berücksichtigt eine Wasserschutzzone am Tiefbrunnen. Das Dokument betont außerdem, dass die betroffenen Flächen am Rand von Vorrang- und Schutzgebieten wie dem Vogelschutzgebiet „Fuldaaue um Kassel“ und dem Landschaftsschutzgebiet „Oberes Fuldatal“ liegen. Für Käufer:innen und Mietparteien heißt das: energetischer Zustand älterer Häuser prüfen, Lärmschutz gegenüber den Autobahnen A 7, A 44 und A 49 abklären und Überschwemmungsrisiken in Fuldanähe mit offiziellen Karten der Gemeinde bzw. des Landes Hessen gegenchecken.

Für die Wertermittlung in Fuldabrück funktionieren die klassischen Verfahren: Das Vergleichswertverfahren für Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in den gewachsenen Wohngebieten, das Sachwertverfahren für individuell modernisierte Bestandsobjekte und das Ertragswertverfahren eher bei vermieteten Mehrfamilienhäusern entlang der Hauptachsen Richtung Kassel. Wichtig ist die kleinteilige Mikrolage. Dörnhagen sitzt am Westhang der Söhre; Bergshausen, Dennhausen und Dittershausen liegen direkt an der Fulda und berühren Schutzräume wie die „Waldauer Kiesteiche“, ein amtlich ausgewiesenes Naturschutzgebiet der Stadt Kassel und der Gemeinde Fuldabrück, das vor allem Wasservögel schützt. Öffentliche Nahverkehrsanbindung ist ein weiterer Preistreiber bei Kauf und Miete: Die NVV-Linie 17 bindet die Haltestelle „Rathaus“ in Fuldabrück-Dörnhagen über Bergshausen und den Industriepark Waldau direkt an den Kasseler Hauptbahnhof an. Trotz der engen Anbindung Richtung Kassel bleibt Fuldabrück eine eigenständige Gemeinde mit eigener Bauleitplanung und ausgewiesenen Ortsteilen Bergshausen, Dennhausen/Dittershausen und Dörnhagen.