ImmobilienbewertungBernau Im Schwarzwald 2025

Bernau im Schwarzwald umfasst die Ortsteile Altenrond, Dorf mit Goldbach und Poche, Hof, Innerlehen, Riggenbach mit Schwendele, Gaß, Kaiserhaus, Weierle, Oberlehen und Unterlehen. Die Gemeinde zieht sich als acht Kilometer langes Hochtal der Bernauer Alb südlich des Feldbergs bis hinauf an Herzogenhorn und Spießhorn. Innerlehen fungiert als verwaltungsmäßiges Zentrum mit Rathaus und Tourist-Information; Haltestellen wie „Bernau Innerlehen Rathaus“, „Bernau Oberlehen Thomahaus“ oder „Bernau Weierle Straße“ werden von Regionalbussen bedient (Linie 7321 u. a.). Das Tal liegt vollständig im Landkreis Waldshut und ist als staatlich anerkannter Höhenluftkurort ausge­wiesen .

Bestand und Neubau stehen hier nebeneinander: klassische Schwarzwaldhöfe wie der Resenhof in Oberlehen (Baujahr 1789, heute Heimatmuseum) zeigen den historischen Eindachhof-Typ mit Wohnen und Wirtschaft unter einem Dach. Entlang der Landesstraße L149, insbesondere beim Ortsteil Unterlehen und dem Gewerbegebiet Weierle-Ost, finden sich dagegen eher jüngere Betriebs- und Wohngebäude. Wer kauft oder mietet, sollte auf Schneelasten an exponierten Hanglagen, mögliche Denkmalbindung traditioneller Hofstrukturen sowie energetische Sanierung älterer Holzbauteile achten. Die Gemeinde verweist zudem auf ausgewiesene Schutz- und Freiflächen rund um das Bernauer Hochtal, inklusive Moorbereichen wie dem Taubenmoos, sodass Eingriffe oder Umbauten dort zulässigkeitsgeprüft werden können .

Bewertung in Bernau im Schwarzwald bedeutet, jede Teilfläche separat zu betrachten. Die Ortsteile liegen verstreut über ein langgezogenes Hochtal; Innerlehen bündelt Verwaltung und Alltagsversorgung, während höher gelegene Bereiche Richtung Herzogenhorn stärker touristisch und landwirtschaftlich geprägt sind. Für Ein- und Zweifamilienhäuser oder traditionelle Schwarzwaldhöfe ist das Sachwertverfahren oft maßgeblich, weil Bauweise in Holz, Nebengebäude und Zustand historischer Dächer (Schneelast, Feuchteschutz) stark über den Substanzwert entscheiden. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder Ferienobjekten kann ein Ertragswertansatz sinnvoll sein, muss aber realistisch mit der lokalen Nachfrage im jeweiligen Ortsteil arbeiten statt pauschal mit Durchschnittswerten eines größeren Schwarzwald-Marktes. Vergleichswerte aus Nachbargemeinden lassen sich nur eingeschränkt übertragen, weil Erreichbarkeit, Höhenlage und touristische Einstufung als Höhenluftkurort innerhalb Bernau je nach Ortsteil deutlich variieren .

Vor einer Entscheidung zur Immobilie in Bernau sollte die Mikrolage geprüft werden. Dazu gehört erstens die unmittelbare Umgebung des Objekts: Liegt es in einem der höher gelegenen Ortsteile wie Oberlehen in Richtung Herzogenhorn, nahe Schutzflächen und Moorbereichen des Bernauer Hochtals, können naturschutzrechtliche Auflagen (z. B. Eingriffsminimierung, Landschaftsbild) relevant sein. Zweitens spielt die Erreichbarkeit ohne Auto eine Rolle: Die Regionalbuslinie 7321 bedient Haltepunkte wie „Bernau Innerlehen Rathaus“, „Bernau Oberlehen Thomahaus“ und „Bernau Weierle Straße“ und verknüpft Bernau mit St. Blasien, Menzenschwand, Ibach und Todtmoos. So lässt sich einschätzen, ob Schule, Nahversorgung oder Verwaltung praktisch erreichbar sind, auch im Winterfahrplan .