ImmobilienbewertungBorstel Hohenraden 2025

Borstel Hohenraden liegt im Kreis Pinneberg nordöstlich der Kreisstadt Pinneberg und gehört zum Amt Pinnau. Die Gemeinde zählt rund 2.450 Einwohnerinnen und Einwohner und erstreckt sich über gut 14 Quadratkilometer mit einer vergleichsweise niedrigen Bebauungsdichte. Prägend sind die beiden offiziell benannten Ortsteile Borstel und Hohenraden, die jeweils eigenständige Dorfkerne mit teils historischer Struktur bilden. Zwischen den Dorfkernen finden sich locker bebaute Wohnstraßen, landwirtschaftliche Flächen und Feldwege. Richtung Nordosten reicht das Gemeindegebiet bis an die Randbereiche des großen Hochmoors Himmelmoor, das seit 2022 als Naturschutzgebiet ausgewiesen ist. Die Flächen des Schutzgebiets liegen überwiegend auf Quickborner Gebiet, umfassen aber auch Teile von Borstel Hohenraden. Daraus ergeben sich besondere Rahmenbedingungen für angrenzende Wohnlagen, etwa hinsichtlich Landschaftsbild, Erholungsfunktion und naturschutzrechtlicher Vorgaben. Für die Immobilienbewertung ist wichtig, ob ein Objekt eher im gewachsenen Dorfkern, in einem jüngeren Wohngebiet oder in Randlage zur offenen Feldflur beziehungsweise zum Moorbereich liegt. Diese Mikrolageunterschiede schlagen sich typischerweise in Nachfrage, Wertstabilität und Marktfähigkeit nieder.

Borstel Hohenraden ist straßenseitig vor allem an Pinneberg, Quickborn und Norderstedt angebunden. Für Pendlerinnen und Pendler sowie Schülerinnen und Schüler spielt die Buslinie 594 eine zentrale Rolle: Sie verbindet die Gemeinde im Taktverkehr unter anderem mit dem Bahnhof Pinneberg, Quickborn und der U-Bahn-Station Norderstedt Mitte. In Gegenrichtung wird der Raum Wedel mit S-Bahn-Anschluss erreicht. Im Gemeindegebiet bestehen mehrere Haltestellen, darunter Lagen im Ortsteil Hohenraden (beispielsweise Bereich Himmelmoorweg) sowie im Bereich Borstel. Damit werden Alltagswege wie Schule, Einkauf und der Zugang zur S- und U-Bahn weitgehend auch ohne eigenes Auto abgedeckt. In der Wertermittlung sind solche ÖPNV-Lagen insbesondere bei vermieteten Objekten und familienorientierten Wohnhäusern ein relevanter Standortfaktor. Bei der Bewertung ist zu prüfen, wie weit die nächstgelegene Haltestelle entfernt ist, wie die Taktfrequenz werktags und am Wochenende ausfällt und wie die Anbindung an zentrale Knotenpunkte wie Pinneberg Bahnhof oder Norderstedt Mitte konkret aussieht.

Im Bestand dominieren in Borstel Hohenraden Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und kleinere Reihenhauszeilen. In den Dorfkernen finden sich zum Teil ältere Bestandsgebäude mit modernisierten Wohnhäusern, während am Ortsrand jüngere Siedlungen und Nachverdichtungen mit zeitgemäßer Haustechnik entstanden sind. Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau treten im Vergleich zur Einfamilienhausbebauung deutlich zurück. Die Gemeinde verfolgt über Bebauungspläne, unter anderem den Bebauungsplan Nr. 12 südlich der Dorfstraße und westlich Nedderhulden, eine moderate Innenentwicklung mit zusätzlichen Wohnbauflächen. Für die Bewertung von Baugrundstücken und Neubauvorhaben sind Festsetzungen zu Baugrenzen, überbaubaren Flächen, Dachformen und Stellplätzen maßgeblich. Preislich bewegt sich der Markt nach Angebotslage im Bereich mittlerer bis gehobener Kaufpreise im Hamburger Umland. Häuser erreichen im Mittel höhere Quadratmeterpreise als Eigentumswohnungen. Zwischen älteren Bestandsobjekten mit Sanierungsbedarf und modernen Einfamilienhäusern in guten Lagen können deutliche Preisunterschiede bestehen. Diese Spreizung ist bei der Ableitung marktüblicher Vergleichspreise, beim Sachwert und bei der Einschätzung wirtschaftlicher Restnutzungsdauern zu berücksichtigen.

Für freistehende Wohnhäuser und Doppelhaushälften in Borstel Hohenraden bietet sich in der Regel das Sachwertverfahren an, ergänzt um eine Plausibilisierung über Vergleichskaufpreise aus ähnlichen Lagen. Bei vermieteten Objekten sollte zusätzlich das Ertragswertverfahren herangezogen werden, insbesondere wenn Mieten deutlich vom Neuvertragsniveau abweichen. Mikrolagen unterscheiden sich vor allem zwischen den dörflich geprägten Straßenzügen in Borstel und Hohenraden, den jüngeren Siedlungsbereichen und den Randlagen in Richtung Himmelmoor. Nähe zum Naturschutzgebiet kann den Freizeit- und Erholungswert steigern, gleichzeitig sind jedoch naturschutzrechtliche Rahmenbedingungen und mögliche Nutzungseinschränkungen zu berücksichtigen. An stärker befahrenen Durchgangsstraßen oder in Randlagen mit begrenzter ÖPNV-Erschließung können hingegen Abschläge gerechtfertigt sein. Für eine fundierte Bewertung sollten Lageunterschiede zwischen den Ortsteilen, der genaue Bezug zu Freiflächen und Schutzgebieten sowie der energetische Zustand des Gebäudes (Dach, Fassade, Fenster, Heizung) sauber herausgearbeitet werden. Planungsrechtliche Vorgaben aus Bebauungsplänen oder örtlichen Satzungen sind ebenso zu prüfen wie eventuelle Altlasten- oder Hochwasserrisiken, auch wenn Borstel Hohenraden nicht in einem klassischen Fluss-Hochwassergebiet liegt.