ImmobilienbewertungSeester 2025

Seester liegt im südlichen Kreis Pinneberg in Schleswig-Holstein an der Krückau zwischen Elmshorn und Seestermühe in der Seestermüher Marsch. Die Gemarkung ist überwiegend von Marschböden geprägt, die landwirtschaftlich intensiv genutzt werden und das Landschaftsbild mit Knicks, Gräben und Deichen bestimmen. Zur Gemeinde gehören die Ortsteile Seester, Seesteraudeich, Klein Sonnendeich, Groß Sonnendeich, Kurzenmoor und Finkenburg. Entlang der Dorfstraße und im Kernort Seester finden sich vor allem Einfamilienhäuser, landwirtschaftliche Betriebe und gemeindliche Einrichtungen. In den Deichlagen Seesteraudeich sowie Klein und Groß Sonnendeich stehen typische Marschhöfe und Wohnhäuser in direkter Nähe zum Krückau-Deich. Der Ortsteil Kurzenmoor nimmt eine Sonderstellung ein: Er liegt am Rand der Marsch zum Geestrand hin und ist teilweise durch Moor- und Niedermoorflächen geprägt, die vor allem als Weideland genutzt werden. Für die Immobilienbewertung bedeutet das: Tragfähigkeiten des Baugrundes, Entwässerung und Feuchteverhalten unterscheiden sich zwischen Moorlagen wie Kurzenmoor und den höher aufliegenden Deich- und Dorfbereichen. Mit der Nähe zu Elmshorn und Uetersen sowie rund 30 Kilometern Entfernung nach Hamburg verbindet Seester eine ruhige Wohnlage im ländlichen Raum mit pendeltauglicher Erreichbarkeit der Metropolregion.

Der Immobilienbestand in Seester wird von Ein- und Zweifamilienhäusern, Resthöfen und kleineren Mehrfamilienhäusern geprägt. Historische Hofanlagen und ältere Wohnhäuser finden sich vor allem in den Deich- und Dorfbereichen, während neuere Wohngebiete an der Dorfstraße und in Randlagen ergänzende Bauflächen bereitstellen. Mit dem Neubaugebiet „Vor dem Reth“ an der Dorfstraße gegenüber der Mosterei wurden zusätzliche Bauplätze geschaffen, die insbesondere für junge Familien und Eigennutzer attraktiv sind. Die Bauleitplanung der Gemeinde weist darüber hinaus kleinere Wohnbauflächen in verschiedenen Ortsteilen aus, die im Rahmen der Bebauungspläne stufenweise entwickelt werden. Preislich liegen Seester und seine Ortsteile im Bereich ländlicher, aber verkehrlich guter Lagen im Umland von Elmshorn. Die Nachfrage konzentriert sich auf modernisierte Einfamilienhäuser in ruhigen Deich- oder Dorflagen sowie auf gut geschnittene Bestandswohnungen. Für Bewertungen sollten neben dem allgemeinen Marktniveau immer auch der konkrete Ortsteil, die Grundstücksgröße, die Hochwassersituation und der Sanierungsstand des Gebäudes einfließen.

Verkehrlich ist Seester vor allem über die Landesstraße L109 angebunden, die Elmshorn mit Seester und Klein Nordende verbindet. Die Straße bündelt einen Großteil des Pendler- und Wirtschaftsverkehrs und ist deshalb für Wohn- und Gewerbestandorte entlang der Trasse ein wichtiger Lagefaktor. Im öffentlichen Nahverkehr ist die HVV-Buslinie 6506 zentral. Sie verbindet Elmshorn (unter anderem ZOB und Innenstadt) mit Seester und Seestermühe. Im Gemeindegebiet werden unter anderem Haltestellen wie „Seester, Groß Sonnendeich“, „Seester, Hörnstraße“ sowie „Seester, Grundschule“ bedient. Weitere Haltepunkte liegen in Seesteraudeich und Kurzenmoor, was für Schülerverkehr und nicht motorisierte Haushalte relevant ist. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: Adressen mit fußläufiger Erreichbarkeit einer Haltestelle der Linie 6506 und kurzen Wegen zur L109 sind für Pendlerinnen und Pendler nach Elmshorn, Uetersen und weiter nach Hamburg tendenziell attraktiver. In periphereren Lagen ohne direkte Busanbindung ist eine stärkere Abhängigkeit vom Pkw zu berücksichtigen.

Seester liegt in einem landschaftlich sensiblen Marschraum. Große Teile der Krückau-Niederung und der angrenzenden Flächen sind im Landschaftsschutzgebiet „Pinneberger Elbmarschen“ geschützt. Entlang der Krückau bestehen darüber hinaus naturschutzrechtliche Schwerpunktbereiche, teilweise mit Bezug zu FFH-Gebieten, die bestimmte Eingriffe und Nutzungsänderungen einschränken können. Die Siedlungsbereiche in Seesteraudeich und an den Sonnendeichen liegen in unmittelbarer Nähe zu Deichen und Vorlandflächen. In der Landes- und Regionalplanung wird der Küsten- und Hochwasserschutz an der Tideelbe laufend fortentwickelt, unter anderem durch Deichverstärkungen und Schutzkonzepte für Marschgebiete. Für Bebauung in Deich- und Überschwemmungsgebieten sind gegebenenfalls besondere Auflagen zu beachten, etwa Mindestfußbodenhöhen, Auflagen zur Kellerabdichtung oder Beschränkungen bei Nutzungsänderungen. Für die Immobilienbewertung heißt das: Die Lage in oder nahe ausgewiesenen Schutz- und Überschwemmungsbereichen kann sowohl Chancen (unverbaute Landschaftsräume) als auch Risiken (Einschränkungen, bauliche Zusatzanforderungen, Versicherbarkeit) mit sich bringen. Ein Blick in die offiziellen Hochwasser- und Schutzgebietskarten des Landes Schleswig-Holstein sowie die örtlichen Satzungen ist bei Erwerb, Neubau und Modernisierung in Seester dringend zu empfehlen.

Die Gemeinde Seester steuert ihre Siedlungsentwicklung über mehrere Bebauungspläne, die unterschiedliche Teilgebiete in den Ortsteilen erfassen. Dazu gehören unter anderem Pläne für Flächen im Ortsteil Seesteraudeich, Bereiche entlang der Straße Seester sowie Entwicklungsflächen südlich der Dorfstraße. Der Bebauungsplan Nr. 12 mit dem Neubaugebiet „Vor dem Reth“ wurde in den vergangenen Jahren fortgeschrieben und digital bereitgestellt. Für Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Kaufinteressierte ist der Blick in Bebauungsplan, Flächennutzungsplan und gegebenenfalls örtliche Satzungen (zum Beispiel Gestaltungsvorgaben in Deichlagen, Stellplatznachweise, Regenwasserbewirtschaftung) ein zentraler Schritt vor einer Bewertung. In einzelnen Verfahren haben Umweltverbände Stellung genommen und auf den Schutz von Grünstrukturen, Gewässern und Artvorkommen hingewiesen, was künftige Erweiterungen oder Umnutzungen beeinflussen kann. In der Praxis empfiehlt sich bei einer Wertermittlung in Seester, neben Bodenrichtwerten und Vergleichskaufpreisen immer auch die konkreten Festsetzungen des jeweils einschlägigen Bebauungsplans zu prüfen: zulässige Geschossigkeit und Grundflächenzahl, Bauweise, mögliche Nebenanlagen sowie Regelungen zu Hochwasserschutz und Freiflächen. Diese Vorgaben können den Marktwert eines Grundstücks deutlich erhöhen oder mindern.