ImmobilienbewertungBuettelborn 2025

Büttelborn liegt im südhessischen Kreis Groß-Gerau und gehört landschaftlich zum Ried mit offener Feldflur und Waldanteilen. Die Gemeinde gliedert sich in die Ortsteile Büttelborn, Klein-Gerau und Worfelden, die 1977 zu einer Einheit zusammengeführt wurden. Traditionell gewachsene Ortskerne mit Fachwerk, neuere Einfamilienhausgebiete am Rand und landwirtschaftlich genutzte Flächen liegen hier direkt nebeneinander. Verkehrlich ist Klein-Gerau im Vorteil: Der Haltepunkt „Klein Gerau“ an der Rhein-Main-Bahn bindet den Ort per Regionalbahn an Darmstadt, Mainz und Wiesbaden an. Innerhalb der Gemeinde fahren Buslinien der LNVG/RMV, unter anderem die Linien 63 und 65, die Worfelden, Klein-Gerau und Büttelborn mit Groß-Gerau verknüpfen. Außerdem gibt es einen Anschluss an die A67, die nördlich am Gemeindegebiet vorbeiführt.

Wer in Büttelborn Bestandsimmobilien betrachtet, sieht zwei Welten. In den historischen Ortskernen stehen alte Fachwerk-Rathäuser und Höfe aus dem 16. bis 18. Jahrhundert sowie dicht gesetzte Wohnhäuser, oft mit kleinem Hof und Nebengebäude. Am Siedlungsrand dominieren freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser aus der Nachkriegszeit und den 1970er/1980er Jahren. Energetische Sanierung, Dach und Fensterzustand sind dort zentrale Prüfpunkte. Ein zweiter Punkt ist der Fluglärm: Laut Lärmaktionsplan Hessen liegt vor allem der Norden von Worfelden und große Teile von Klein-Gerau in einem ausgewiesenen Siedlungsbeschränkungsgebiet wegen der Abflugroute des Flughafens Frankfurt; innerhalb dieses Bereichs sind neue Wohngebiete nur eingeschränkt zulässig. Das ist rechtlich relevant, weil es den künftigen Ausbau von Wohnlagen begrenzen kann.

Für die Wertermittlung funktionieren in Büttelborn alle drei klassischen Verfahren – Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert – aber nicht überall gleich gut. In den eng bebauten Altbereichen mit historischen Fachwerkhäusern sind Grundstücke oft kleinteilig zugeschnitten und die Gebäude individuell umgebaut; hier wird üblicherweise der Vergleichswert über tatsächlich gehandelte, ähnlich gelagerte Wohnhäuser herangezogen. Am Siedlungsrand mit freistehenden Einfamilienhäusern und klar erkennbarer baulicher Typik ist der Sachwertansatz (Bodenwert plus Gebäudesubstanz) meist belastbarer. Für Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Höfe oder Wohn-und-Gewerbeobjekte entlang der Hauptachsen eignet sich der Ertragswert, weil die nachhaltige Jahresnettomiete im Fokus steht. In jedem Fall sollte man die Lage innerhalb der drei Ortsteile getrennt betrachten, statt pauschal „Büttelborn“ anzusetzen.