ImmobilienbewertungGernsheim 2025

Gernsheim liegt im Süden des Kreises Groß-Gerau direkt am Rhein im hessischen Ried und gehört mit seinen drei Stadtteilen Kernstadt, Allmendfeld und Klein-Rohrheim zu den kleineren Zentren im Ballungsraum zwischen Frankfurt und Mannheim. Laut offiziellen Standortinformationen leben hier insgesamt rund 10.000 Einwohner auf gut 40 Quadratkilometern, ein erheblicher Anteil der Gemarkung entfällt auf Wald-, Landwirtschafts- sowie Hafen- und Industrieflächen. Für die Immobilienbewertung ist wichtig, dass sich die Mikrolagen deutlich unterscheiden: Die Kernstadt am Rheinufer weist eine dichtere Bebauung, ein kleinstädtisches Zentrum mit Rathaus, Schulen und Einzelhandel sowie Wohngebiete unterschiedlicher Baualtersklassen auf. Allmendfeld liegt nordöstlich im Ried und ist als eigenständiger, dörflich geprägter Stadtteil mit überwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern zu sehen. Klein-Rohrheim westlich der Kernstadt bildet einen weiteren kleinen Stadtteil mit eigenem Ortsbezirk. Diese Unterschiede schlagen sich in Nachfrage, Preisniveau und baulichen Rahmenbedingungen nieder.

Gernsheim ist verkehrlich über mehrere Ebenen angebunden. Die Stadt verfügt über einen Bahnhof an der sogenannten Riedbahn, der durch die Regional-Express-Linie RE70 im Stundentakt mit Frankfurt am Main und Mannheim verbunden ist. Für Pendlerinnen und Pendler sind damit direkte Zugverbindungen in die Zentren von Rhein-Main und Rhein-Neckar vorhanden, mit Zwischenhalten unter anderem in Biebesheim, Groß-Gerau-Dornberg und Frankfurt-Niederrad. Straßenseitig ist Gernsheim über die Autobahn A67 mit eigener Anschlussstelle sowie über die Bundesstraßen B44 und B426 erschlossen, was auch für gewerblich genutzte Immobilien und Logistikstandorte am Hafen relevant ist. Eine Besonderheit stellt die Rheinfähre dar, die Gernsheim mit dem gegenüberliegenden Rheinufer verbindet und im Berufs- wie Ausflugsverkehr genutzt wird. Bei der Bewertung einer Wohnimmobilie sollte deshalb genau geprüft werden, ob sie eher von der Nähe zu Bahnhof und Hauptverkehrsachsen profitiert oder ob Bahn-, Straßen- und Hafenlärm zu Abschlägen führen können.

Im Stadtgebiet von Gernsheim dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser. In der Kernstadt finden sich dichter bebaute Quartiere rund um Stadthausplatz und Schulen, durchmischt mit Bestandsgebäuden aus verschiedenen Jahrzehnten und neueren Wohnanlagen auf ausgewiesenen Wohnbauflächen. Rhein-nahe Lagen können durch Blickbeziehungen zum Wasser und kurze Wege zum Ufer attraktiv sein, gleichzeitig sind Nähe zu Hafen und Hochwassergefahren zu beachten. In Allmendfeld und Klein-Rohrheim überwiegen dörflich geprägte Straßenzüge mit freistehenden Wohnhäusern, Resthöfen und Gärten. Diese Lagen sind meist ruhiger und stärker individuell geprägt, dafür häufig auf das Auto angewiesen. Gewerbe- und Industrieflächen konzentrieren sich insbesondere im Bereich des Hafens und entlang wichtiger Verkehrsachsen. Für die Bewertung ist entscheidend, ob ein Objekt in einer ruhigen Wohnstraße, in einer zentralen Lage mit guter Versorgung oder in einer Gemengelage mit Gewerbeanteilen liegt, da sich daraus unterschiedliche Ertrags- und Wertpotenziale ergeben.

Am Rhein spielt die Hochwasserproblematik eine zentrale Rolle für die Immobilienbewertung. In den Hochwassergefahren- und Risikokarten des Hessischen Landesamts für Naturschutz, Umwelt und Geologie sind für Gernsheim Überflutungsflächen für verschiedene Szenarien (unter anderem HQ100) ausgewiesen. Betroffen sind vor allem Bereiche im unmittelbaren Rheinvorland und Flächen im Umfeld des Badesees. Eigentümerinnen, Käufer und Sachverständige sollten bei Objekten in diesen Zonen prüfen, ob besondere bauliche Anforderungen, Nutzungseinschränkungen, Auflagen für technische Schutzmaßnahmen oder erhöhte Versicherungsprämien zu berücksichtigen sind. Parallel dazu existiert eine Vielzahl rechtskräftiger Bebauungspläne sowie laufender Bauleitplanverfahren, die Nutzung, Dichte, Erschließung und Gestaltung in einzelnen Quartieren festlegen. Über das städtische Portal und das landesweite Bauleitplanungsportal sind diese Pläne einsehbar. Für eine fundierte Wertermittlung gehören neben der genauen Prüfung von Hochwasserlagen insbesondere der Blick in den einschlägigen Bebauungsplan, in Flächennutzungs- und Entwicklungsplanungen sowie in die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses zur Pflicht, um zulässige Nutzungen und marktübliche Bodenwerte sachgerecht einzuordnen.