ImmobilienbewertungDachsberg Suedschwarzwald 2025

Dachsberg (Südschwarzwald) liegt im Hotzenwald auf Hochlagen zwischen Alb- und Albtalterrassen. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Urberg, Wilfingen, Wittenschwand und Wolpadingen. Diese Ortsteile umfassen kleine Weiler: Zu Wolpadingen gehören Hierholz, Fröhnd, Finsterlingen und Ennersbach; Wilfingen beinhaltet unter anderem Happingen, Vogelbach und Hierbach. Urberg liegt in einer Talmulde auf rund neunhundertfünfundsiebzig Metern zwischen zwei über tausend Meter ansteigenden Kuppen, Wittenschwand breitet sich über eine weite Hochflächenmulde auf mittlerer Höhenlage von etwa neunhundertvierzig Metern aus, Wilfingen befindet sich auf einer nach Süden geneigten Hochfläche, und Wolpadingen liegt inmitten von Wiesen mit nach Süden geöffnetem Tal. Im Gemeindegebiet liegen ausgewiesene Moore wie das Horbacher Moor und das Ennersbacher Moor. Die Gemeindeverwaltung hat ihren Sitz in Wittenschwand.

Für Kauf oder Miete in Dachsberg zählen vor allem Bauzustand, Erschließung und Wintertauglichkeit. Viele Gebäude sind freistehende Ein- oder Zweifamilienhäuser in Streulage oder in sehr kleinen Weilern, oft mit eigenen Zufahrten. Das bedeutet: Steile private Wege müssen bei Schnee freigehalten werden, und Anfahrbarkeit bei Eis ist ein Bewertungspunkt. Ältere Dächer, Fassaden und Fenster wurden häufig vor heutigen energetischen Standards erstellt; Sanierungsbedarf bei Dämmung, Heizung oder Haustechnik sollte in Kostenschätzungen einfließen. Objekte in Muldenlagen oder Hangfußzonen brauchen besonderen Schutz gegen Hangwasser und aufsteigende Feuchte im Keller. Zusätzlich gilt: Liegt das Grundstück nahe einem Landschafts- oder Naturschutzbereich wie den lokal ausgewiesenen Moorflächen Horbacher Moor oder Ennersbacher Moor, können Nutzungs- und Ausbauwünsche durch naturschutzrechtliche Vorgaben begrenzt sein. Deshalb immer Bebauungsplan, mögliche Gestaltungsvorgaben der Gemeinde und vorhandene Genehmigungen für Nebengebäude prüfen.

Für die Wertermittlung in Dachsberg ist das Sachwertverfahren bei freistehenden Wohnhäusern in den Ortsteilen relevant, weil viele Gebäude als individuelle Einfamilien- oder Bauernhäuser entstanden sind und nicht als standardisierte Reihenhauszeilen. Der Vergleichswert eignet sich nur, wenn wirklich gleichartige Gebäude im selben Ortsteil und in ähnlicher Höhenlage vorliegen. Eine weite, sonnige Hochflächenmulde wie in Wittenschwand wird bei Lagequalität anders bewertet als eine eingeschnittene Talmulde wie in Urberg mit stärkerem Schattenwurf und längerer Schneelage im Winter. Für vermietete Mehrfamilienhäuser oder Häuser mit Einliegerwohnung kann ergänzend das Ertragswertverfahren herangezogen werden. Wichtig ist außerdem die genaue Adresse: Die Gemeinde hat erst im Jahr zweitausendsieben systematisch Straßennamen eingeführt, deshalb weichen ältere Gutachten oder Grundbuchauszüge teilweise noch auf Weiler- und Hausnummernbezeichnungen aus. Das muss beim Abgleich berücksichtigt werden.

Mikrolage entscheidet in Dachsberg oft stärker als die reine Gebäudefläche. Prüfen Sie zuerst den unmittelbaren Standort: Liegt das Haus in einem Ortsteil wie Wolpadingen, der laut Gemeinde inmitten von Wiesen und mit nach Süden geöffnetem Tal liegt, wirkt das direkt auf Besonnung, Windangriff und Aussicht. In höher gelegenen Bereichen wie Wittenschwand oder Urberg können Schneelasten, Anfahrbarkeit bei Eis und mögliche private Räum- und Streupflichten die Alltagstauglichkeit bestimmen. Zweitens: Wie mobil sind Sie ohne Auto? Im Ortsteil Wittenschwand gibt es Haltestellen wie „Wittenschwand Kapelle“, die laut Fahrgastinformation von SBG SüdbadenBus im Waldshuter Tarifverbund über Linien 7321 und 7324 bedient werden . Öffentlicher Anschluss direkt im Ortsteil verbessert Vermietbarkeit und Alltag ohne Zweitwagen.