ImmobilienbewertungDenzlingen 2025

Denzlingen liegt rund zehn Kilometer nördlich von Freiburg im Landkreis Emmendingen und bildet als Unterzentrum den südlichsten Ort des Kreises am Eingang von Elz- und Glottertal. Im Norden der Gemarkung verläuft die Elz, durch den Ort selbst fließt die Glotter, sodass sich Wohnlagen in der Talebene und an leichten Randhängen unterscheiden lassen. Der Siedlungsschwerpunkt liegt im geschlossenen Kernort, ergänzt um kleinere Wohnplätze wie Haldenhof, Hanswinkelhof, Steckenhof und Südhof. Für die Wertermittlung ist wichtig, ob sich ein Objekt eher in zentrumsnahen, dichter bebauten Quartieren oder in aufgelockerteren Randlagen mit stärkerem Grün- und Landschaftsbezug befindet. Die Nähe zur Stadt Freiburg und die Einbindung in den Verdichtungsraum des Breisgaus sorgen insgesamt für eine stabile Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen.

Im Gebäudebestand Denzlingens finden sich Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhausstrukturen sowie Mehrfamilienhäuser aus unterschiedlichen Baualtersklassen. Ältere Bebauung konzentriert sich stärker im Ortskern und entlang historischer Entwicklungsachsen, jüngere Wohngebiete wurden sukzessive an den Rändern ergänzt. Der Flächennutzungsplan und die Bauleitplanung der Gemeinde sehen für das Unterzentrum Denzlingen eine vergleichsweise hohe Siedlungsdichte vor, während umliegende Gemeinden stärker dörflich geprägt bleiben. Gewerbliche Nutzungen konzentrieren sich insbesondere im Westen, wo unter anderem das Gewerbegebiet Weidenacker entwickelt wird, um den Gewerbestandort zu stärken. Für die Bewertung eines konkreten Objekts sollten daher nicht nur Baujahr und Modernisierungen, sondern auch die planerische Einordnung im jeweiligen Bebauungsplan und die Nähe zu Gewerbe- oder Mischgebieten berücksichtigt werden.

Der Bahnhof Denzlingen ist ein Trennungsbahnhof, an dem die Elztalbahn nach Waldkirch und Elzach von der Rheintalbahn Mannheim–Karlsruhe–Freiburg–Basel abzweigt. Über Regional-Express- und Regionalbahnlinien bestehen Direktverbindungen unter anderem nach Freiburg, Offenburg, Basel und Karlsruhe. Die S-Bahn-Linie S2 verbindet Denzlingen im Halbstundentakt mit Freiburg und dem Elztal und ist für Berufspendler besonders relevant. Laut Gemeinde werden am Bahnhof täglich über 120 Züge gezählt, ergänzt durch einen zentralen Omnibusbahnhof mit regionalen Buslinien sowie ein ausgebautes Fahrradabstell- und Verleihangebot. Im Rahmen des Ausbaus der Rheintalbahn zwischen Teningen und Denzlingen sind weitere Infrastrukturverbesserungen und Lärmschutzmaßnahmen geplant. Für die Immobilienbewertung ist daher zu differenzieren zwischen gut angebundenen Lagen mit kurzen Wegen zum Bahnhof und stärker vom Schienen- und Straßenlärm betroffenen Straßenzügen entlang der Bahntrasse und Hauptachsen.

Durch die Lage an Elz und Glotter spielt der Umgang mit Starkregen- und Hochwasserrisiken in Denzlingen eine wichtige Rolle. Die Gemeinde hat ein Starkregenrisikomanagement erarbeitet und stellt Kartenmaterial mit Gefährdungsschwerpunkten sowie Erläuterungsberichte zur Verfügung. Hier lässt sich erkennen, in welchen Straßenzügen mit oberflächig abfließendem Wasser, Muldenlagen oder Überflutungsflächen zu rechnen ist. Bei Immobilien in Gewässernähe oder in tieferliegenden Bereichen sollten diese Unterlagen vor einem Kauf oder einer größeren Baumaßnahme systematisch ausgewertet werden, etwa im Hinblick auf Gebäudesockel, Keller, Entwässerungskonzept und Versicherbarkeit. Ergänzend sind die jeweils geltenden Bebauungspläne und landesweiten Hochwasserinformationen heranzuziehen, um baurechtliche Einschränkungen und eventuelle Auflagen zu erkennen.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser bietet sich in Denzlingen in der Regel eine Kombination aus Sachwertverfahren und marktorientierten Anpassungen an die lokalen Nachfrageverhältnisse an. Bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten steht der Ertragswert im Vordergrund, insbesondere in zentrumsnahen Lagen mit guter ÖPNV-Erreichbarkeit. Preisunterschiede ergeben sich häufig aus der Distanz zum Bahnhof, der Lärmbelastung durch Bahn und Hauptverkehrsstraßen, der Nähe zu Grün- und Freiräumen sowie dem energetischen Standard des Gebäudes. Die Einstufung Denzlingens als Unterzentrum mit laufender Nachverdichtung und der Ausbau als ÖPNV-Knoten sprechen grundsätzlich für eine stabile bis dynamische Nachfragesituation. Für eine belastbare Wertermittlung sollten aktuelle Angebots- und Transaktionsdaten, der jeweilige Bebauungsplan, eventuelle Sanierungs- oder Entwicklungsgebiete und die konkrete Mikrolage im Ortsgefüge gemeinsam ausgewertet werden.